Viele Eigentümer in Nordrhein Westfalen stellen sich genau diese Frage. Wie viel Wohnfläche darf ich auf meinem Grundstück eigentlich bauen?
Ob Anbau, Aufstockung, Einliegerwohnung oder Neubau. Die erlaubte Wohnfläche entscheidet darüber, was realistisch ist und was nicht. Die Antwort ist selten sofort klar, da sie sich aus mehreren baurechtlichen Faktoren zusammensetzt.
In diesem Artikel erfährst du Schritt für Schritt, wie die erlaubte Wohnfläche in NRW ermittelt wird, welche Regeln wirklich zählen und warum sich viele Eigentümer dabei verschätzen.
Warum die erlaubte Wohnfläche nicht einfach feststeht
Viele gehen davon aus, dass die Größe des Grundstücks automatisch bestimmt, wie viel gebaut werden darf. In der Praxis ist das nur ein Teil der Wahrheit.
In NRW hängt die mögliche Wohnfläche unter anderem ab von
• dem Bebauungsplan oder Paragraf 34 BauGB
• der Grundflächenzahl
• der Geschossflächenzahl
• der zulässigen Geschosszahl
• Abstandsflächen und Baugrenzen
• der Landesbauordnung NRW
Erst wenn diese Punkte gemeinsam betrachtet werden, ergibt sich ein realistisches Bild.
Gibt es einen Bebauungsplan für dein Grundstück
Der wichtigste Ausgangspunkt ist der Bebauungsplan. Er legt fest, wie dicht, wie hoch und in welcher Form gebaut werden darf.
Typische Angaben im Bebauungsplan sind
• zulässige Anzahl der Vollgeschosse
• maximale Gebäudehöhe
• Bauweise
• Baugrenzen und Baulinien
• GRZ und GFZ
• zulässige Nutzung
Wenn ein Bebauungsplan existiert, bestimmt er die Obergrenze deiner möglichen Wohnfläche.
Kein Bebauungsplan dann gilt Paragraf 34 BauGB
In vielen Wohngebieten in NRW gibt es keinen Bebauungsplan. In diesem Fall greift Paragraf 34 des Baugesetzbuches.
Die Grundregel lautet
Das Bauvorhaben muss sich in die nähere Umgebung einfügen.
Das bedeutet konkret
• Wie groß sind die Nachbarhäuser
• Wie viele Geschosse haben sie
• Wie viel Fläche wurde dort gebaut
Die Umgebung wird damit zum Maßstab. Das macht die Ermittlung der Wohnfläche anspruchsvoller, aber nicht unmöglich.
GRZ wie viel Fläche darfst du am Boden bebauen
Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter deines Grundstücks überbaut werden dürfen.
Beispiel
• Grundstück 600 Quadratmeter
• GRZ 0,3
Maximal 180 Quadratmeter Grundfläche sind erlaubt.
Zur Grundfläche zählen in NRW häufig auch
• Garagen
• Anbauten
• Nebenanlagen
• Teile von Terrassen
Die GRZ begrenzt nicht die Wohnfläche, sondern die bebaute Fläche am Boden.
GFZ der entscheidende Faktor für Wohnfläche
Die Geschossflächenzahl ist der wichtigste Wert, wenn es um Wohnfläche geht.
Sie bestimmt, wie viel Geschossfläche insgesamt gebaut werden darf, also die Summe aller Vollgeschosse.
Beispiel
• Grundstück 600 Quadratmeter
• GFZ 0,8
Erlaubt sind maximal 480 Quadratmeter Geschossfläche.
Diese Fläche kann zum Beispiel so verteilt werden
• zwei Geschosse mit jeweils 240 Quadratmetern
• drei Geschosse mit jeweils 160 Quadratmetern
Die GFZ legt fest, wie viel Wohn oder Nutzfläche insgesamt möglich ist.
Wie viele Geschosse sind in NRW erlaubt
Die zulässige Geschosszahl ergibt sich aus dem Bebauungsplan oder aus der Umgebungsbebauung nach Paragraf 34 BauGB.
Stehen dort Angaben wie zwei oder drei Vollgeschosse, ist dies die maximale Höhe.
Mehr Geschosse bedeuten mehr mögliche Wohnfläche, aber nur, wenn GFZ und Abstandsflächen dies zulassen.
Abstandsflächen begrenzen oft mehr als gedacht
Nach der Landesbauordnung NRW muss ein Gebäude bestimmte Abstände zur Grundstücksgrenze einhalten. Diese Abstände hängen in der Regel von der Gebäudehöhe ab.
Das bedeutet
• Je höher gebaut wird, desto größer werden die Abstandsflächen
• Bei Aufstockungen wird dies oft zum entscheidenden Faktor
Gerade bei kleineren Grundstücken ist dies häufig der Grund, warum rechnerisch mögliche Wohnfläche praktisch nicht vollständig nutzbar ist.
Warum viele Eigentümer ihr Wohnflächenpotenzial überschätzen
In der Praxis scheitern viele Vorhaben an falschen Annahmen
• GRZ und GFZ wurden nicht gemeinsam betrachtet
• die Nachbarbebauung wurde falsch eingeschätzt
• Abstandsflächen wurden ignoriert
• Keller oder Dach wurden falsch angerechnet
• alte Baugenehmigungen wurden als Maßstab genommen
Deshalb ist eine strukturierte Vorprüfung so wichtig.
Wie du schnell herausfindest wie viel Wohnfläche erlaubt ist
Du kannst Bebauungspläne recherchieren, Bauämter kontaktieren und Vorschriften vergleichen. Das kostet Zeit und führt oft zu Unsicherheit.
Ein Bauplan Analyser übernimmt diese Prüfung automatisch. Anhand deiner Adresse werden Bebauungsplan oder Paragraf 34 BauGB, GRZ, GFZ, zulässige Geschosszahl und die wichtigsten baurechtlichen Rahmenbedingungen ausgewertet.
So erhältst du vor jeder Planung eine klare Einschätzung, wie viel Wohnfläche auf deinem Grundstück realistisch möglich ist.
Fazit wie viel Wohnfläche ist auf deinem Grundstück in NRW erlaubt
Die erlaubte Wohnfläche ergibt sich nicht aus einem einzigen Wert. Sie entsteht aus dem Zusammenspiel von Bebauungsplan oder Paragraf 34 BauGB, GRZ, GFZ, Geschosszahl, Abstandsflächen und der Landesbauordnung NRW.
Wer diese Faktoren früh kennt, vermeidet Fehlplanungen, spart Kosten und kann sein Grundstück gezielt weiterentwickeln.
