Wer in Nordrhein Westfalen bauen, anbauen oder umbauen möchte, denkt meist zuerst an Grundriss, Kosten und Gestaltung. In der Praxis entscheidet jedoch etwas anderes darüber, ob ein Bauvorhaben funktioniert oder scheitert. Das Baurecht.
Viele Projekte kommen ins Stocken oder werden abgelehnt, weil zentrale baurechtliche Vorgaben zu spät geprüft wurden. Genau das lässt sich vermeiden, wenn du die richtigen Punkte vor der Planung kennst.
In diesem Artikel erfährst du vertieft und praxisnah, welche baurechtlichen Aspekte in NRW zuerst geprüft werden sollten und warum sie so entscheidend sind.
Gilt ein Bebauungsplan oder Paragraf 34 BauGB
Der erste Schritt ist immer die rechtliche Einordnung deines Grundstücks.
Es gibt zwei Grundfälle
• Für das Gebiet existiert ein Bebauungsplan
• Es gibt keinen Bebauungsplan und Paragraf 34 BauGB gilt
Ein Bebauungsplan macht konkrete Vorgaben zu Nutzung, Bauweise, Gebäudehöhe, Geschosszahl, GRZ und GFZ.
Gilt Paragraf 34 BauGB, muss sich dein Bauvorhaben in die nähere Umgebung einfügen. Dann werden Höhe, Volumen und Nutzung der Nachbarbebauung zum Maßstab.
Ohne diese Einordnung ist jede Planung reine Spekulation.
Welche Nutzung ist baurechtlich zulässig
Nicht jedes Grundstück darf automatisch gleich genutzt werden.
Zu prüfen ist unter anderem
• ob reines Wohnen erlaubt ist
• ob mehrere Wohneinheiten zulässig sind
• ob eine Einliegerwohnung genehmigungsfähig ist
• ob gewerbliche oder gemischte Nutzung ausgeschlossen ist
Gerade bei der Schaffung zusätzlicher Wohneinheiten entstehen hier häufig Konflikte mit dem Baurecht.
Grundflächenzahl prüfen wie viel Boden darf bebaut werden
Die Grundflächenzahl legt fest, wie viel Fläche deines Grundstücks am Boden überbaut werden darf.
Wichtig zu wissen
• bestehende Gebäude zählen vollständig mit
• Garagen und Nebenanlagen können angerechnet werden
• Anbauten erhöhen die Grundfläche dauerhaft
Viele Grundstücke wirken dicht bebaut, haben aber baurechtlich noch freie GRZ. Umgekehrt sind manche Grundstücke bereits ausgeschöpft, obwohl noch Gartenfläche vorhanden ist.
Geschossflächenzahl entscheidet über die mögliche Wohnfläche
Die Geschossflächenzahl ist einer der wichtigsten Werte im Baurecht NRW.
Sie bestimmt
• wie viel Geschossfläche insgesamt zulässig ist
• ob eine Aufstockung möglich ist
• ob ein Dachgeschoss zur Wohnfläche werden darf
Ein Grundstück kann noch freie GRZ haben und trotzdem keine zusätzliche Wohnfläche zulassen, wenn die GFZ bereits erreicht ist.
Wie viele Geschosse sind erlaubt
Die zulässige Geschosszahl ergibt sich aus
• den Festsetzungen im Bebauungsplan
• oder der vorhandenen Umgebungsbebauung bei Paragraf 34 BauGB
Mehr Geschosse bedeuten nur dann mehr Wohnfläche, wenn auch GFZ, Abstandsflächen und Gebäudehöhe dies zulassen.
Abstandsflächen nach Bauordnung NRW richtig einschätzen
Abstandsflächen gehören zu den häufigsten Gründen für Ablehnungen in NRW.
Grundsätzlich gilt
• Abstandsflächen müssen auf dem eigenen Grundstück liegen
• ihre Tiefe ergibt sich aus der Gebäudehöhe
• je höher das Gebäude, desto größer die Abstandsfläche
In Wohngebieten wird häufig ein Abstand angesetzt, der sich aus der Höhe des Gebäudes ergibt. Zusätzlich gilt nach dem Nachbarrechtsgesetz NRW meist ein Mindestabstand von etwa zwei Metern zur Grundstücksgrenze.
Bei Aufstockungen ist besonders kritisch
• die Abstandsfläche vergrößert sich durch zusätzliche Höhe
• bestehende Grenznähe wird schnell zum Ausschlusskriterium
Viele rechnerisch mögliche Bauvorhaben scheitern genau an diesem Punkt.
Sonderregeln für Garagen und Nebenanlagen
In NRW gelten für bestimmte Nebenanlagen Erleichterungen.
Garagen oder ähnliche Bauwerke können unter bestimmten Voraussetzungen
• ohne eigene Abstandsfläche errichtet werden
• direkt an der Grundstücksgrenze stehen
Voraussetzungen sind unter anderem
• begrenzte Wandhöhe
• begrenzte Länge entlang der Grundstücksgrenze
Diese Regelungen bieten Spielraum, gelten aber nicht für Wohnräume oder Nutzungsänderungen.
Baugrenzen und Baulinien beachten
Baugrenzen legen fest, wo auf dem Grundstück gebaut werden darf.
Typische Fehler sind
• Anbauten außerhalb der Baugrenze
• Erweiterungen in nicht überbaubaren Flächen
• falsche Annahmen durch bestehende Altbauten
Wichtig ist: Bestandsschutz gilt nicht automatisch für neue Baumaßnahmen.
Stellplätze und Erschließung früh prüfen
Gerade bei zusätzlichen Wohneinheiten sind Stellplätze ein häufiger Engpass.
Zu klären ist
• wie viele Stellplätze erforderlich sind
• ob sie auf dem Grundstück nachgewiesen werden können
• ob Zufahrt und Zugang gesichert sind
Ein Bauvorhaben kann inhaltlich zulässig sein und trotzdem an fehlenden Stellplätzen scheitern.
Warum frühe baurechtliche Klarheit entscheidend ist
Viele Bauherren starten mit Entwürfen, ohne diese Punkte geprüft zu haben. Die Folgen sind oft
• teure Umplanungen
• Zeitverlust
• Frustration
• unnötige Planungskosten
Wer die baurechtlichen Rahmenbedingungen früh kennt, plant realistischer und zielgerichteter.
Ein Bauplan Analyser prüft genau diese Punkte automatisiert anhand deiner Adresse. Bebauungsplan oder Paragraf 34 BauGB, GRZ, GFZ, Geschosszahl, Abstandsflächen und weitere relevante Vorgaben werden strukturiert ausgewertet. So weißt du früh, was in NRW auf deinem Grundstück möglich ist und was nicht.
Fazit zuerst prüfen dann planen
In Nordrhein Westfalen entscheidet das Baurecht über jedes Bauvorhaben. Bebauungsplan, Paragraf 34 BauGB, GRZ, GFZ, Abstandsflächen, Nutzung und Stellplätze sind keine Nebensache, sondern die Grundlage jeder Planung.
Wer diese Punkte zuerst prüft, spart Zeit, Geld und Nerven und erhöht deutlich die Chancen, dass aus einer Bauidee auch ein genehmigtes Projekt wird.
