Einliegerwohnung schaffen und vermieten: Ausbau, Stellplatz, Miete

Eine ungenutzte Etage, ein trockener Keller, ein ausbaufähiges Dachgeschoss: Daraus eine eigene kleine Wohnung zu machen und sie zu vermieten, ist einer der wirksamsten Hebel, um aus vorhandener Fläche dauerhaft Mieteinnahmen zu ziehen. Aber eine Einliegerwohnung ist mehr als ein hübsch ausgebauter Raum. Damit du sie sauber vermieten kannst, muss sie baurechtlich eine eigenständige, abgeschlossene Wohnung sein, und das hat Folgen für Genehmigung, Stellplatz, Energie und Steuer.

Dieser Artikel führt dich durch die vier Stellschrauben, an denen sich entscheidet, ob aus deinem Ausbau wirklich eine vermietbare Einliegerwohnung wird: die baulichen Mindestanforderungen, die Nutzungsänderung, die Stellplatzfrage und die Vermietung samt Steuer. Wir bleiben dabei bundesweit, ziehen das Landesrecht von Nordrhein-Westfalen, Bayern und Baden-Württemberg heran und rechnen ein Beispiel aus Ostwestfalen durch.

Was eine Einliegerwohnung baurechtlich ausmacht

Der entscheidende Begriff heißt Abgeschlossenheit. Eine Einliegerwohnung ist erst dann eine Wohnung, wenn sie alle Funktionen des Wohnens unabhängig vom Haupthaushalt erfüllt. Bauliche und melderechtliche Bezugsgröße ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung nach Paragraf 7 Abs. 4 WEG: Die Einheit muss baulich vollständig von den übrigen Räumen getrennt sein und einen eigenen, abschließbaren Zugang haben, entweder direkt von außen oder über Treppenhaus und Vorraum mit eigener Wohnungstür.

Konkret braucht eine vermietbare Einliegerwohnung mindestens:

• einen eigenen, abschließbaren Zugang

• eine Kochgelegenheit oder Küche

• ein Bad mit WC innerhalb der Wohnung

• Wasser, Abwasser, Strom und Heizung, die die Wohnung eigenständig versorgen

Davon zu trennen sind die Anforderungen an die Aufenthaltsräume aus der Landesbauordnung. In Bayern verlangt Art. 45 BayBO für Aufenthaltsräume eine lichte Höhe von mindestens 2,40 m, im Dachgeschoss über der Hälfte der Nutzfläche mindestens 2,20 m. In Nordrhein-Westfalen schreibt Paragraf 46 BauO NRW 2018 ebenfalls 2,40 m vor. Wichtig: Beide Länder lassen für Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen sowie für Dach- und Kellergeschosse geringere Höhen zu, wenn keine Bedenken bestehen. Gerade für den klassischen Dach- oder Kellerausbau ist das die zentrale Erleichterung.

Dazu kommen zwei harte Punkte: Belichtung und Rettungsweg. Aufenthaltsräume brauchen Fenster ins Freie. In Bayern verlangt Art. 45 BayBO eine Fensterfläche von mindestens einem Achtel der Netto-Grundfläche des Raums. Und jede Wohnung braucht zwei voneinander unabhängige Rettungswege; der zweite kann über ein anleiterbares Fenster führen. Im Keller wird genau das oft zur Knacknuss, weil ein einfaches Kellerfenster als Notausstieg meist zu klein ist.

Nutzungsänderung: warum der Bauantrag fast immer Pflicht ist

Wenn aus Abstellfläche, Hobbyraum oder ungenutztem Dachboden eine vermietete Wohnung wird, änderst du die Nutzung der Räume. Das ist baurechtlich eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung nach der jeweiligen Landesbauordnung, etwa Paragraf 60 ff. BauO NRW 2018, Art. 55 ff. BayBO oder Paragraf 49 ff. LBO Baden-Württemberg.

Der Grund: Eine Wohnung löst andere Anforderungen aus als ein Lagerraum, vor allem bei Brandschutz, Rettungswegen, Schallschutz und eben Stellplätzen. Sobald sich diese Anforderungen ändern, greift die Genehmigungspflicht. Plane den Bauantrag fest ein, mit Lageplan, Grundrissen, Stellplatznachweis und je nach Land einem Brandschutznachweis.

Stolperfalle: Ein rein faktischer Ausbau ohne Genehmigung gilt als formell illegal. Im schlimmsten Fall droht eine Nutzungsuntersagung, und beim Verkauf oder bei der Anschlussfinanzierung fällt die fehlende Genehmigung sofort auf. Hol dir die Genehmigung vorher, nicht erst, wenn der Mieter schon eingezogen ist.

Stellplatzpflicht: der am häufigsten unterschätzte Punkt

Eine zusätzliche Wohnung erzeugt zusätzlichen Verkehr, und genau daran knüpft die Stellplatzpflicht an. Die Regeln sind aber länderspezifisch sehr unterschiedlich, hier lohnt der genaue Blick.

Nordrhein-Westfalen: Paragraf 48 BauO NRW 2018 schreibt keine landesweite feste Stellplatzzahl mehr vor. Ob und wie viele Stellplätze du nachweisen musst, ergibt sich aus einer kommunalen Stellplatzsatzung oder aus Festsetzungen im Bebauungsplan. Ohne Satzung kann die Gemeinde keine Stellplätze verlangen. In der Praxis heißt das: In der einen NRW-Stadt brauchst du für die Einliegerwohnung einen Stellplatz, in der Nachbarstadt keinen. Frag das vor dem Ausbau beim Bauamt ab.

Baden-Württemberg: Paragraf 37 LBO verlangt grundsätzlich bei Nutzungsänderungen so viele Stellplätze, dass die zusätzlich zu erwartenden Fahrzeuge aufgenommen werden können. Wichtige Ausnahme: Für die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum durch Ausbau, Anbau, Aufstockung, Dachänderung oder Nutzungsänderung entfällt die Stellplatzpflicht, wenn die Baugenehmigung für das Gebäude mindestens fünf Jahre zurückliegt. Älterer Bestand wird hier also bewusst entlastet.

Bayern: Bisher konnte die Gemeinde nach Art. 47 BayBO Stellplätze verlangen, in der Regel mindestens einen je Wohnung. Mit der Änderung der BayBO entfällt die landesrechtliche Stellplatzpflicht zum 1. Oktober 2025; geregelt wird sie dann nur noch über kommunale Satzungen, mit einer Obergrenze für Wohnungen. Auch hier gilt: Es kommt auf deine Gemeinde an.

Praktisch heißt das: Prüfe immer beides, Landesbauordnung und kommunale Satzung. Wo ein Stellplatz nicht herstellbar ist, sehen viele Satzungen eine Ablösung durch eine Geldzahlung vor. Diese Ablösebeträge schwanken je nach Stadt stark, von wenigen tausend bis zu fünfstelligen Beträgen pro Platz. Rechne diesen Posten in deine Kalkulation ein, bevor du den ersten Handwerker rufst.

GEG: energetische Anforderungen beim Ausbau

Sobald du beheizte Fläche hinzugewinnst, ist das Gebäudeenergiegesetz im Spiel. Paragraf 51 GEG regelt Erweiterung und Ausbau bestehender Gebäude.

Änderst du beim Ausbau Außenbauteile, also Dach, Außenwand, oberste Geschossdecke, Fenster, dann müssen diese Bauteile die U-Werte aus Anlage 7 GEG einhalten. Es gibt eine Bagatellgrenze: Betrifft die Maßnahme weniger als zehn Prozent der jeweiligen Bauteilfläche, entfällt die Pflicht.

Zwei Schwellen sind wichtig: Ist die neu hinzukommende zusammenhängende Nutzfläche größer als 50 m², musst du zusätzlich den sommerlichen Wärmeschutz nach Paragraf 14 GEG nachweisen. Beträgt die hinzukommende Nutzfläche mehr als 100 Prozent der bisherigen, gelten über die Paragrafen 18 und 19 GEG faktisch Neubauanforderungen an den Wärmeschutz. Eine typische Einliegerwohnung mit 40 bis 70 m² liegt meist unterhalb dieser obersten Schwelle, aber oberhalb der 50-m²-Grenze.

Praxis-Tipp: Hol frühzeitig eine Energieberatung dazu. Bei der Dämmung von Dach oder Kellerdecke und beim Fenstertausch gibt es BAFA-Zuschüsse für Einzelmaßnahmen sowie KfW-Kredite; die konkreten Sätze änderten sich zuletzt häufig, daher immer aktuell bei bafa.de und kfw.de prüfen.

Was der Ausbau kostet

Die Spanne ist groß, weil Substanz und Ausstattung den Preis bestimmen. Für einen Dachgeschossausbau nennen die BKI-Kostenkennwerte 2025 grob 1.500 bis 3.050 Euro pro Quadratmeter Bruttogrundfläche, im Mittel rund 1.980 Euro; Planung und Genehmigung kommen mit etwa 12 bis 20 Prozent obendrauf. Einfachere Ausbauten ohne große Eingriffe in die Hülle liegen eher bei 800 bis 1.500 Euro je Quadratmeter.

Den größten Unterschied machen erfahrungsgemäß:

• Bad und Küche neu anlegen, inklusive Leitungen und Abwasser

• zweiter Rettungsweg, etwa ein vergrößerter Fensterausschnitt im Keller

• Dämmung und Fenster zur Erfüllung des GEG

• getrennte Zähler für Strom, Wasser und Heizung

Für eine abgeschlossene Einliegerwohnung von 50 bis 60 m² liegen die Gesamtkosten damit realistisch bei 60.000 bis 150.000 Euro, je nach Ausgangszustand und Energiestandard.

Vermietung: Zähler, Mietvertrag, Rendite

Damit die Wohnung sauber vermietbar und abrechenbar ist, trenne die Versorgung physisch: eigener Stromzähler, idealerweise eigener Wasserzähler und eine getrennt erfassbare Heizung oder zumindest Heizkostenverteiler. Sonst landest du bei jeder Nebenkostenabrechnung im Schätzstreit mit dem Mieter.

Den Mietvertrag schließt du als regulären Wohnraummietvertrag ab. In Gebieten mit Mietpreisbremse beachte die ortsübliche Vergleichsmiete; bei Erstvermietung nach umfassender Modernisierung gelten Ausnahmen. Kündigungsrechtlich gibt dir Paragraf 573a BGB im Zweifamilienhaus, das du selbst bewohnst, ein erleichtertes Kündigungsrecht ohne Begründung, dafür mit verlängerter Frist, ein Vorteil, der die Einliegerwohnung gegenüber einer fremden Eigentumswohnung attraktiv macht.

Rechenbeispiel Bielefeld: Du baust 55 m² aus und investierst 110.000 Euro. Bei einer ortsüblichen Kaltmiete von rund 10 Euro je Quadratmeter sind das 550 Euro im Monat, also 6.600 Euro im Jahr. Bezogen auf die Investition ergibt das eine Bruttomietrendite von rund 6 Prozent. Nach Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten bleibt eine solide Nettorendite, die in vielen OWL-Lagen über einer fremd gekauften Wohnung liegt, weil du Grund und Boden bereits besitzt.

Steuer: AfA, Werbungskosten und der Sonderfall Angehörige

Vermietete Einliegerwohnungen erzeugen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach Paragraf 21 EStG. Die Mieteinnahmen versteuerst du, im Gegenzug ziehst du Werbungskosten ab: Schuldzinsen, laufende Kosten, Erhaltungsaufwand und die Abschreibung.

Die Gebäude-AfA richtet sich nach Paragraf 7 Abs. 4 EStG. Für Wohngebäude gelten linear 3 Prozent bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022, 2 Prozent für Baujahre 1925 bis 2022 und 2,5 Prozent für ältere Gebäude. Für Neubauten mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 ist nach Paragraf 7 Abs. 5a EStG zudem eine degressive AfA von 5 Prozent vom Restwert möglich, relevant vor allem bei Anbau-Neubau.

Wichtig für den Ausbau selbst: Anschaffungsnahe Herstellungskosten und größere bauliche Maßnahmen erhöhen meist die Bemessungsgrundlage der AfA und werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben, statt sofort abziehbar zu sein. Hier lohnt die Abstimmung mit dem Steuerberater, ob ein Aufwand sofort als Erhaltungsaufwand oder als Herstellungskosten zu behandeln ist.

Achtung beim energetischen Bonus: Die Steuerermäßigung von 20 Prozent nach Paragraf 35c EStG gilt ausdrücklich nur für Gebäude, die du ausschließlich selbst bewohnst. Bei einer vermieteten Einliegerwohnung greift Paragraf 35c EStG nicht; dort wirken sich energetische Kosten über Werbungskosten oder AfA aus. Das wird in der Praxis oft verwechselt.

Sonderfall verbilligte Vermietung an Angehörige: Vermietest du an Kinder oder Eltern günstiger, greift Paragraf 21 Abs. 2 EStG. Liegt die vereinbarte Miete bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung als voll entgeltlich, du behältst den vollen Werbungskostenabzug. Zwischen 50 und 66 Prozent musst du eine positive Überschussprognose vorlegen, sonst werden die Kosten anteilig gekürzt. Unter 50 Prozent teilt das Finanzamt zwingend in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil auf; Werbungskosten gibt es dann nur für den entgeltlichen Anteil. Maßstab ist die ortsübliche Warmmiete. Plane mit Puffer, denn steigt die Vergleichsmiete, kann deine 66-Prozent-Quote ungewollt reißen.

Typische Stolperfallen

• Ausbau ohne Nutzungsänderung: faktisch illegale Wohnung, Ärger bei Vermietung, Verkauf und Finanzierung.

• Stellplatz vergessen: erst die kommunale Satzung prüfen, nicht erst nach Baubeginn.

• Zweiter Rettungsweg im Keller unterschätzt: ohne ausreichend großes Notausstiegsfenster keine Genehmigung.

• Keine getrennten Zähler: Dauerstreit bei der Nebenkostenabrechnung.

• Paragraf 35c EStG fälschlich angesetzt: gilt nicht bei Vermietung.

• 66-Prozent-Grenze bei Angehörigen gerissen: Werbungskosten werden gekürzt.

Fazit und nächster Schritt

Eine Einliegerwohnung zu vermieten ist kein simpler Kellerausbau, sondern das Schaffen einer eigenständigen Wohnung mit allem, was dazugehört: abgeschlossener Zugang, Küche, Bad, ausreichende Raumhöhe und Belichtung, zweiter Rettungsweg, Nutzungsänderung, Stellplatznachweis, GEG-konformer Ausbau und getrennte Zähler. Wer diese Punkte vorab klärt, holt aus vorhandener Fläche eine Mietrendite, die mit einer extern gekauften Wohnung kaum erreichbar ist.

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Stand und Quellen

Stand: Juli 2026. Alle Rechts-, Steuer- und Förderangaben ohne Gewähr; sie ersetzen keine individuelle Beratung durch Architektin, Steuerberater oder Bauaufsichtsbehörde. Landesrecht und kommunale Satzungen ändern sich; prüfe die für dein Objekt geltende Fassung.

Quellen: Paragraf 7 Abs. 4 und Abs. 5a EStG, Paragraf 21 Abs. 2 EStG, Paragraf 35c EStG (gesetze-im-internet.de); BauO NRW 2018, insbesondere Paragraf 46 und Paragraf 48 (recht.nrw.de); BayBO Art. 45 und Art. 47 (gesetze-bayern.de); LBO Baden-Württemberg Paragraf 37 (landesrecht-bw.de); GEG Paragraf 14, 51 sowie Anlage 7 (gesetze-im-internet.de, bbsr-geg.bund.de); Abgeschlossenheit nach Paragraf 7 Abs. 4 WEG; Förderprogramme BAFA (bafa.de) und KfW (kfw.de); Kostenkennwerte BKI 2025; Mietniveau Bielefeld nach öffentlichen Mietspiegel-Daten 2025.