Bodenrichtwert NRW: So nutzt du BORIS.NRW richtig
Bodenrichtwert in NRW kostenfrei abfragen über BORIS.NRW: Anleitung, vier Anpassungs-Faktoren und ein Praxisbeispiel aus Gütersloh — plus der wichtige Unterschied zum Verkehrswert.
Was der Bodenrichtwert ist – und was er nicht ist
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert in Euro pro Quadratmeter unbebauten Bodens für ein bestimmtes Gebiet — die sogenannte Bodenrichtwertzone. Er wird gesetzlich in § 196 BauGB geregelt und vom unabhängigen Gutachterausschuss der Kommune oder des Kreises ermittelt (§ 192 BauGB), auf Basis aller dokumentierten Grundstücksverkäufe.
Wichtig: Der Bodenrichtwert beschreibt ein fiktives Standardgrundstück der Zone — typische Größe, Zuschnitt, Geschossflächenzahl, Erschließungszustand. Dein konkretes Grundstück weicht davon fast immer ab. Deshalb gilt: Der Bodenrichtwert ist der Startpunkt für eine Wertschätzung, nicht das Endergebnis. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB — der für Kauf, Verkauf, Erbschein oder Beleihung zählt — wird daraus erst durch Anpassungen abgeleitet.
So findest du den Bodenrichtwert in NRW mit BORIS.NRW
In NRW veröffentlicht das Land alle Bodenrichtwerte kostenfrei im BORIS.NRW-Portal — der Bodenrichtwertinformationsauskunft Nordrhein-Westfalen.
• Öffne boris.nrw.de im Browser.
• Suche im Kartenausschnitt deine Adresse oder dein Flurstück — Zoomen mit Mausrad, oder Adress-Suche oben rechts.
• Klicke in die farbige Zone auf der Karte. Es öffnet sich ein Infofenster mit dem Bodenrichtwert in €/m², dem Stichtag und den Annahmen zum Standardgrundstück (Grundstücksgröße, GFZ, Erschließungszustand).
• Notiere dir alle Angaben — du brauchst sie für die Anpassung auf dein konkretes Grundstück.
Die Werte werden in NRW jährlich zum Stichtag 1. Januar aktualisiert. Wenn du eine Zone siehst, die noch keinen aktuellen Wert hat, ist sie eventuell zu kleinflächig oder zu wenig verkaufsaktiv für eine eigene Auswertung — dann ziehst du den Wert der nächstgelegenen vergleichbaren Zone heran.
Warum dein Verkehrswert vom Bodenrichtwert abweicht
Der Bodenrichtwert kann den echten Marktwert um mehrere zehn Prozent unter- oder überschreiten. Gründe:
• Lagequalität innerhalb der Zone: Ein Eckgrundstück an der Hauptstraße ist nicht dasselbe wie eines ruhig im Hinterland.
• Zuschnitt und Größe: Sehr schmale, sehr tiefe oder besonders kleine/große Grundstücke werden anders bewertet als das Zonen-Standardgrundstück.
• Bebaubarkeit: Liegt das Grundstück im B-Plan-Gebiet, im Innenbereich (§ 34 BauGB) oder im Außenbereich (§ 35 BauGB)? Außenbereichsgrundstücke sind oft deutlich weniger wert.
• Erschließung: Voll erschlossen oder fehlen noch Beiträge?
• Aktuelle Marktlage: Der Bodenrichtwert hinkt dem Markt um bis zu zwei Jahre hinterher — bei steigenden Preisen unterschätzt er, bei fallenden überschätzt er.
Wenn du also einen Bodenrichtwert von 350 €/m² für deine Zone siehst, heißt das nicht, dass dein 600-m²-Grundstück automatisch 210.000 € wert ist.
Diese vier Faktoren musst du anpassen
Für eine realistische erste Schätzung passe den Bodenrichtwert um diese vier Größen an:
• Erschließung (EBf vs. EBp): Im Infofenster steht erschließungsbeitragsfrei (EBf) oder erschließungsbeitragspflichtig (EBp). Wenn dein Grundstück erschließungsbeitragspflichtig ist und der Zonen-Wert EBf ausweist, musst du die noch fälligen Erschließungsbeiträge abziehen — typischerweise 5.000 bis 30.000 € je nach Lage.
• Geschossflächenzahl (GFZ): Der Zonen-Wert geht von einer Standard-GFZ aus (steht im Infofenster). Wenn du auf deinem Grundstück eine höhere oder niedrigere GFZ realisieren kannst (siehe Bebauungsplan), passt der Wert nach oben oder unten an. In NRW gibt es dafür offizielle Umrechnungsfaktoren in der Bodenrichtwertanleitung des Gutachterausschusses.
• Grundstückstiefe und Zuschnitt: Sehr tiefe Grundstücke (über 35–40 m) haben oft Wertabschläge auf den hinteren Bereich, weil er schwer bebaubar ist.
• Lage-Mikrokorrektur: Ist deine Adresse innerhalb der Zone in einer besonders ruhigen, sonnigen oder besonders belasteten Lage? Ein Gutachter setzt dafür Zu- oder Abschläge von ±10–20 %.
Für eine belastbare Wertermittlung brauchst du am Ende einen Gutachterausschuss oder zertifizierten Sachverständigen — die Selbsteinschätzung mit dem Bodenrichtwert ersetzt das nicht.
Praxisbeispiel – Baugrundstück in Gütersloh
Du erbst ein 720 m² großes Grundstück in einem Wohngebiet in Gütersloh-Avenwedde. Auf BORIS.NRW liest du: Bodenrichtwert 280 €/m², Standardgrundstück 500 m², GFZ 0,4, erschließungsbeitragsfrei, Stichtag 1. Januar 2026.
Erste Roh-Schätzung: 720 m² × 280 €/m² = 201.600 €.
Jetzt die Anpassung:
• Erschließung: Dein Grundstück ist EBf (gleich wie Zone) → keine Korrektur.
• GFZ: Im B-Plan ist eine GFZ von 0,5 zulässig statt der Zonen-GFZ 0,4 → leichter Zuschlag (z.B. +5 bis +10 %).
• Größe: 720 m² ist deutlich über dem Standardgrundstück (500 m²). Größere Grundstücke haben in vielen Lagen einen leichten Abschlag pro m² → −5 %.
• Lage: Ruhige Anliegerstraße, nicht direkt an der Hauptverkehrsader → +5 %.
Korrigierter Schätzwert: 201.600 € × 1,05 (GFZ) × 0,95 (Größe) × 1,05 (Lage) ≈ 211.000 €.
Das ist immer noch eine Schätzung. Für den Verkauf, eine Erbteilung oder die Bank brauchst du ein offizielles Verkehrswertgutachten.
Häufige Fehler bei der Bodenrichtwert-Auswertung
• Bodenrichtwert mit Verkehrswert verwechselt: Banken, Käufer, Finanzamt akzeptieren den Bodenrichtwert nicht als Wertnachweis.
• EBp/EBf übersehen: Der Unterschied kann fünfstellig sein.
• Standardgrundstück ignoriert: Wer einfach m²-Preis × eigene Größe rechnet, übersieht GFZ und Zuschnitt.
• Veralteten Stichtag verwendet: BORIS zeigt immer den aktuellsten Wert — aber bei stark steigenden Märkten ist auch der schon veraltet.
• Außenbereich falsch eingeschätzt: Grundstücke nach § 35 BauGB im Außenbereich sind kein Bauland und werden komplett anders bewertet — der Bodenrichtwert dafür liegt oft nur bei 2–10 €/m² als Grünland oder landwirtschaftliche Fläche.
Bodenrichtwerte außerhalb von NRW finden
Jedes Bundesland betreibt ein eigenes BORIS-Portal. Der Aufbau ist ähnlich, die Datentiefe und das URL-Schema unterscheiden sich. Die wichtigsten:
• Nordrhein-Westfalen: boris.nrw.de
• Bayern: boris.bayern.de
• Niedersachsen: boris.niedersachsen.de
• Baden-Württemberg: boris-bw.de
• Hessen: boris.hessen.de
Eine bundesweite Sammelübersicht bietet die BORIS-D-Plattform der Arbeitsgemeinschaft der Gutachterausschüsse.
Fazit: Bodenrichtwert ist Startpunkt, nicht Endergebnis
Der Bodenrichtwert ist ein verlässlicher Einstieg in die Grundstücksbewertung — kostenfrei, transparent und gesetzlich verankert. Er ersetzt aber kein Verkehrswertgutachten und ist nur der erste von vier Schritten (Bodenrichtwert → Erschließung → GFZ-Anpassung → Lage-Mikrokorrektur).
Wenn du ein Grundstück in NRW verkaufen, vererben oder beleihen willst, lohnt sich nach der BORIS-Recherche eine professionelle Bewertung — die Differenz zwischen Roh-Schätzung und Marktpreis kann fünf- oder sechsstellig sein. Lass dein Grundstück von wohnvision-digital kostenfrei erstbewerten.
Stand und Quellen
Stand dieses Artikels: Mai 2026. Bodenrichtwerte und Erschließungsbeiträge ändern sich regelmäßig — für eine konkrete Bewertung immer den aktuellen Wert aus BORIS.NRW heranziehen und bei größeren Beträgen den Gutachterausschuss oder einen zertifizierten Sachverständigen einbinden.
Quellen: § 192, § 194, § 196 BauGB (gesetze-im-internet.de) · ImmoWertV (gesetze-im-internet.de) · BORIS.NRW (boris.nrw.de) · Gutachterausschuss-Verordnung NRW (recht.nrw.de).