Bodenrichtwert NRW: So nutzt du BORIS.NRW richtig

Was der Bodenrichtwert ist – und was er nicht ist

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert in Euro pro Quadratmeter unbebauten Bodens für ein bestimmtes Gebiet — die sogenannte Bodenrichtwertzone. Er wird gesetzlich in § 196 BauGB geregelt und vom unabhängigen Gutachterausschuss der Kommune oder des Kreises ermittelt (§ 192 BauGB), auf Basis aller dokumentierten Grundstücksverkäufe.

Wichtig: Der Bodenrichtwert beschreibt ein fiktives Standardgrundstück der Zone — typische Größe, Zuschnitt, Geschossflächenzahl, Erschließungszustand. Dein konkretes Grundstück weicht davon fast immer ab. Deshalb gilt: Der Bodenrichtwert ist der Startpunkt für eine Wertschätzung, nicht das Endergebnis. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB — der für Kauf, Verkauf, Erbschein oder Beleihung zählt — wird daraus erst durch Anpassungen abgeleitet.

So findest du den Bodenrichtwert in NRW mit BORIS.NRW

In NRW veröffentlicht das Land alle Bodenrichtwerte kostenfrei im BORIS.NRW-Portal — der Bodenrichtwertinformationsauskunft Nordrhein-Westfalen.

• Öffne boris.nrw.de im Browser.

• Suche im Kartenausschnitt deine Adresse oder dein Flurstück — Zoomen mit Mausrad, oder Adress-Suche oben rechts.

• Klicke in die farbige Zone auf der Karte. Es öffnet sich ein Infofenster mit dem Bodenrichtwert in €/m², dem Stichtag und den Annahmen zum Standardgrundstück (Grundstücksgröße, GFZ, Erschließungszustand).

• Notiere dir alle Angaben — du brauchst sie für die Anpassung auf dein konkretes Grundstück.

Die Werte werden in NRW jährlich zum Stichtag 1. Januar aktualisiert. Wenn du eine Zone siehst, die noch keinen aktuellen Wert hat, ist sie eventuell zu kleinflächig oder zu wenig verkaufsaktiv für eine eigene Auswertung — dann ziehst du den Wert der nächstgelegenen vergleichbaren Zone heran.

Warum dein Verkehrswert vom Bodenrichtwert abweicht

Der Bodenrichtwert kann den echten Marktwert um mehrere zehn Prozent unter- oder überschreiten. Gründe:

• Lagequalität innerhalb der Zone: Ein Eckgrundstück an der Hauptstraße ist nicht dasselbe wie eines ruhig im Hinterland.

• Zuschnitt und Größe: Sehr schmale, sehr tiefe oder besonders kleine/große Grundstücke werden anders bewertet als das Zonen-Standardgrundstück.

• Bebaubarkeit: Liegt das Grundstück im B-Plan-Gebiet, im Innenbereich (§ 34 BauGB) oder im Außenbereich (§ 35 BauGB)? Außenbereichsgrundstücke sind oft deutlich weniger wert.

• Erschließung: Voll erschlossen oder fehlen noch Beiträge?

• Aktuelle Marktlage: Der Bodenrichtwert hinkt dem Markt um bis zu zwei Jahre hinterher — bei steigenden Preisen unterschätzt er, bei fallenden überschätzt er.

Wenn du also einen Bodenrichtwert von 350 €/m² für deine Zone siehst, heißt das nicht, dass dein 600-m²-Grundstück automatisch 210.000 € wert ist.

Diese vier Faktoren musst du anpassen

Für eine realistische erste Schätzung passe den Bodenrichtwert um diese vier Größen an: