GEG für Bestandsgebäude: Welche Pflichten wann auf dich zukommen

Du besitzt ein älteres Haus oder denkst über den Kauf eines Bestandsgebäudes nach und fragst dich, was das Gebäudeenergiegesetz (GEG) eigentlich von dir verlangt? Die gute Nachricht zuerst: Anders als oft befürchtet zwingt dich das GEG nicht dazu, dein Haus von heute auf morgen energetisch komplett umzubauen. Es gibt aber einige konkrete Pflichten, die du kennen musst, weil bei Verstößen empfindliche Bußgelder drohen und manche Fristen genau dann zu laufen beginnen, wenn du gar nicht damit rechnest, etwa nach einem Hauskauf.

Dieser Artikel gibt dir den vollständigen Überblick über alle GEG-Pflichten im Bestand: Dämmung der obersten Geschossdecke, Dämmung von Heizungsrohren, Austausch alter Heizkessel und die viel diskutierte 65-Prozent-Regel. Wir gehen Pflicht für Pflicht durch, nennen dir bei jeder den Paragrafen, die genaue Zahl und sagen dir klar, wann du handeln musst und wann nicht. Das GEG ist Bundesrecht und gilt damit bundesweit gleich, egal ob dein Haus in Bielefeld, München oder Hannover steht.

Wichtig vorab: Das GEG ist gerade in Bewegung

Bevor wir einsteigen, ein ehrlicher Hinweis zum Stand Mitte 2026: Die Bundesregierung arbeitet an einer großen Reform. Das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) soll das heutige GEG ablösen. Der Entwurf ist auf dem parlamentarischen Weg, aber noch nicht verabschiedet.

Das heißt für dich: Bis zum Inkrafttreten des GModG gilt das GEG in der Fassung von 2024 unverändert weiter. Alle Pflichten in diesem Artikel sind also der aktuell geltende Rechtsstand.

Was sich mit dem GModG voraussichtlich ändert: Die 65-Prozent-Erneuerbare-Regel (§ 71 GEG) und das Betriebsverbot für alte Heizkessel (§ 72 GEG) sollen entfallen. Die klassischen Nachrüst- und Dämmpflichten (§ 47 und § 69 GEG) bleiben dagegen nach dem bisherigen Entwurf erhalten. Wir kennzeichnen unten klar, welcher Punkt von der Reform betroffen ist. Verlasse dich für eine konkrete Investitionsentscheidung nie allein auf einen Blogartikel, sondern prüfe den tagesaktuellen Stand oder hol dir eine Energieberatung.

Pflicht 1: Oberste Geschossdecke dämmen (§ 47 GEG)

Das ist die bekannteste Nachrüstpflicht im Bestand und sie trifft viele Altbauten. Nach § 47 GEG musst du als Eigentümer dafür sorgen, dass die zugängliche oberste Geschossdecke zwischen beheizten Räumen und einem unbeheizten Dachraum gedämmt ist. Gemeint ist der typische Fall: Unter dir die warme Wohnung, darüber ein nicht ausgebauter, kalter Dachboden.

Die Vorgabe ist konkret: Nach der Dämmung darf der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) der Geschossdecke 0,24 W/(m²·K) nicht überschreiten (§ 47 Absatz 1 GEG). In der Praxis bedeutet das je nach Dämmmaterial rund 14 bis 20 cm Dämmstoff. Alternativ kannst du statt der Decke auch das darüberliegende Dach dämmen, dann gilt die Anforderung als erfüllt.

Musst du sofort handeln? Nicht zwingend. Die Pflicht greift praktisch beim Eigentümerwechsel. Hier die wichtigsten Fallgruppen:

• Selbstnutzende Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die am 1. Februar 2002 bereits selbst in ihrem Haus gewohnt haben, genießen Bestandsschutz (§ 73 GEG). Solange sie nicht verkaufen, müssen sie nicht nachrüsten.

• Wechselt das Haus nach dem 1. Februar 2002 den Eigentümer, muss der neue Eigentümer die Dämmung innerhalb von zwei Jahren ab dem Grundbucheintrag nachholen (§ 47 Absatz 1 GEG). Das gilt für Kauf genauso wie für Erbschaft oder Schenkung.

• Bei größeren Mehrfamilienhäusern gilt die Pflicht ohnehin, unabhängig vom Stichtag.

Stolperfalle für Käufer: Die Zwei-Jahres-Frist läuft automatisch ab Grundbucheintrag, niemand erinnert dich daran. Wenn du ein ungedämmtes Bestandshaus kaufst, plane die Deckendämmung gleich mit ein. Sie ist meist günstig und schnell erledigt, gerade wenn der Dachboden begehbar bleiben soll, helfen Klemmfilze oder Verbundplatten.

Wann die Dämmpflicht entfällt

Es gibt echte Ausnahmen, die du kennen solltest, bevor du Geld in die Hand nimmst:

• Ist die Decke bereits so beschaffen, dass sie den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 einhält, musst du nicht nachbessern.

• Ist das Dach selbst schon ausreichend gedämmt, entfällt die Pflicht zur Deckendämmung automatisch.

• Die Wirtschaftlichkeitsklausel (§ 47 Absatz 4 GEG): Lässt sich der Aufwand für die Nachrüstung durch die eingesparte Energie nicht in angemessener Frist wieder hereinholen, entfällt die Pflicht. Das ist aber die Ausnahme, denn eine Deckendämmung amortisiert sich in der Regel schnell.

Praxisbeispiel: Du erbst ein freistehendes Einfamilienhaus aus den 1960er-Jahren in Gütersloh mit ungedämmtem Spitzboden. Der Voreigentümer hatte Bestandsschutz, weil er 2002 selbst dort wohnte. Mit dem Eigentumsübergang an dich beginnt die Zwei-Jahres-Frist. Du dämmst die rund 90 m² Geschossdecke mit begehbaren Dämmplatten, hältst den U-Wert von 0,24 ein und bist auf der sicheren Seite.

Pflicht 2: Heizungs- und Warmwasserrohre dämmen (§ 69 GEG)

Diese Pflicht kennen viele Eigentümer gar nicht, dabei ist sie schnell und günstig erfüllt. Nach § 69 GEG musst du dafür sorgen, dass zugängliche, bisher ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die durch unbeheizte Räume laufen, gedämmt werden. Klassischer Fall: die nackten Heizungsrohre im kalten Keller.

Die genauen Dämmstärken stehen in Anlage 8 GEG und richten sich nach dem Rohrdurchmesser (bezogen auf eine Wärmeleitfähigkeit von 0,035 W/(m·K)):

• Bei Rohren bis 22 mm Innendurchmesser: mindestens 20 mm Dämmschicht.

• Bei Rohren über 22 bis 35 mm Innendurchmesser: mindestens 30 mm Dämmschicht.

• Auch Armaturen, Bögen, Abzweige und T-Stücke zählen dazu und müssen entsprechend gedämmt werden.

Das Material kostet wenig (Rohrschalen aus dem Baumarkt), und du kannst es oft selbst anbringen. Es gibt keinen Stichtag und keine pauschale Frist, die Pflicht besteht, sobald die Rohre zugänglich und ungedämmt sind. Für selbstnutzende Eigentümer alter Ein- und Zweifamilienhäuser greift hier ebenfalls der Bestandsschutz nach § 73 GEG bis zum Eigentümerwechsel.

Pflicht 3: Alten Heizkessel außer Betrieb nehmen (§ 72 GEG)

Achtung, dieser Punkt soll mit dem GModG entfallen, gilt aber bis dahin weiter. Nach § 72 GEG darfst du Heizkessel, die mit flüssigem oder gasförmigem Brennstoff (also Öl oder Gas) betrieben werden, nach Ablauf von 30 Jahren nicht mehr betreiben (§ 72 Absatz 2 GEG). Kessel, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, dürfen schon heute nicht mehr laufen (§ 72 Absatz 1 GEG).

Entscheidend ist aber die Art des Kessels. Die Pflicht trifft nur sogenannte Konstanttemperaturkessel, die alten Geräte, die unabhängig vom Bedarf dauerhaft hohe Temperaturen fahren. Ausdrücklich ausgenommen sind (§ 72 Absatz 3 GEG):

• Niedertemperatur-Heizkessel und Brennwertkessel, also die deutlich effizienteren modernen Geräte.

• Heizungen mit einer Nennleistung unter 4 kW.

• Anlagen mit einer Nennleistung über 400 kW.

Das heißt: Die allermeisten Heizungen, die nach Mitte der 1990er-Jahre verbaut wurden, sind Niedertemperatur- oder Brennwertgeräte und damit nicht betroffen, egal wie alt sie sind. Nur der echte alte Konstanttemperaturkessel muss raus.

Auch hier gilt: Selbstnutzende Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die ihr Haus am 1. Februar 2002 schon bewohnt haben, sind über § 73 GEG geschützt. Verkaufst oder vererbst du, muss der neue Eigentümer einen betroffenen alten Kessel innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübergang stilllegen.

So findest du heraus, ob es dich betrifft: Schau auf das Typenschild deines Kessels oder ins Schornsteinfegerprotokoll. Dort stehen Baujahr und Kesseltyp. Im Zweifel fragst du deinen Schornsteinfeger, der weiß das ohnehin.

Pflicht 4: 65 Prozent erneuerbare Energie beim Heizungstausch (§ 71 GEG)

Das ist die Regel, über die am meisten gestritten wurde, und auch sie soll mit dem GModG fallen. Solange das GEG gilt, sieht § 71 GEG vor: Wird eine neue Heizung eingebaut, muss sie mindestens 65 Prozent der Wärme mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugen.

Ganz wichtig für den Bestand: Diese Pflicht greift nicht sofort und nicht für deine laufende Heizung. Sie ist an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt (§ 71 Absatz 8 GEG). Die Übergangsfristen:

• In Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern: spätestens nach dem 30. Juni 2026.

• In Gemeinden mit bis zu 100.000 Einwohnern: bis zum 30. Juni 2028.

Erst nach diesen Stichtagen muss eine neu eingebaute Heizung die 65-Prozent-Vorgabe erfüllen. Bis dahin darfst du grundsätzlich auch noch eine reine Gas- oder Ölheizung einbauen. Solange deine bestehende Heizung läuft, musst du gar nichts tun, ein Pflicht-Austausch allein wegen § 71 existiert nicht.

Geht deine Heizung nach dem Stichtag kaputt, gibt es zudem Übergangsregelungen, die dir Zeit verschaffen, um in Ruhe auf eine konforme Lösung umzustellen. Wie genau du eine Heizung auf 65 Prozent erneuerbar bringst, vor allem per Wärmepumpe, behandeln wir in einem eigenen Artikel zur Wärmepumpe im Altbau, das sprengt hier den Rahmen.

Pflicht beim Verkauf und Kauf: Der Energieausweis (§ 80 GEG)

Wenn du verkaufst oder vermietest, brauchst du einen gültigen Energieausweis (§ 80 GEG). Du musst ihn dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Vertragsabschluss übergeben. Ein Energieausweis ist nach § 79 Absatz 3 GEG zehn Jahre gültig.

Als Käufer solltest du den Energieausweis aktiv einfordern. Er ist dein erster Hinweis darauf, in welchem energetischen Zustand das Haus ist und welche Nachrüstpflichten (oberste Geschossdecke, Rohrdämmung, alter Kessel) womöglich gleich nach dem Kauf auf dich zukommen. Lass dir am besten auch das letzte Schornsteinfegerprotokoll zeigen.

Was kostet ein Verstoß? Bußgelder nach § 108 GEG

Die GEG-Pflichten sind kein zahnloser Tiger. Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten und werden nach § 108 GEG geahndet:

• Wer die Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke (§ 47) missachtet, riskiert ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro.

• Auch ein Verstoß gegen das Betriebsverbot für alte Heizkessel (§ 72) und gegen die Rohrleitungsdämmung kann mit bis zu 50.000 Euro geahndet werden.

• Verstöße rund um den Energieausweis (§ 80), etwa wenn du ihn beim Verkauf nicht vorlegst, werden mit bis zu 10.000 Euro geahndet.

In der Praxis werden solche Höchstbeträge selten verhängt, aber das Risiko ist real, gerade wenn beim Eigentümerwechsel offensichtliche Pflichtverletzungen auffallen.

Deine Checkliste: Was musst du wirklich tun?

Damit du den Überblick behältst, hier das Wesentliche kompakt. Du musst tätig werden, wenn:

• du ein Bestandshaus nach dem 1. Februar 2002 gekauft oder geerbt hast: dann oberste Geschossdecke (auf U-Wert 0,24) und Heizungsrohre im unbeheizten Bereich innerhalb von zwei Jahren dämmen und einen betroffenen alten Konstanttemperaturkessel stilllegen.

• du noch einen Öl- oder Gas-Konstanttemperaturkessel von vor 1991 betreibst: der muss raus.

• du verkaufst oder vermietest: gültigen Energieausweis bereithalten und vorlegen.

Du musst (bislang) nichts tun, wenn:

• du selbstnutzender Eigentümer eines Ein- oder Zweifamilienhauses bist und dort schon am 1. Februar 2002 gewohnt hast (Bestandsschutz nach § 73 GEG).

• deine Heizung ein Niedertemperatur- oder Brennwertkessel ist, unabhängig vom Alter.

• deine bestehende Heizung normal läuft: Die 65-Prozent-Regel zwingt dich nicht zum vorzeitigen Tausch.

• Decke oder Dach bereits den geforderten Wärmeschutz einhalten.

Wohnvision hilft dir beim Durchblick

Die GEG-Pflichten im Bestand sind überschaubar, wenn man sie einmal sortiert hat, aber die Fristen und Ausnahmen entscheiden über bares Geld. Gerade beim Hauskauf lohnt es sich, vorab genau zu wissen, welche Nachrüstungen in den ersten zwei Jahren anstehen.

Du planst, ein Bestandshaus zu kaufen oder energetisch fit zu machen? Lass deine Immobilie von wohnvision-digital bewerten und sichere dir eine kostenlose Erstberatung zu Nachrüstpflichten, Sanierungspotenzial und Förderung, bevor du dich von Paragrafen verunsichern lässt.

Stand und Quellen

Stand: August 2026. Maßgeblich ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in der 2024 geltenden Fassung. Hinweis: Das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) war zum Redaktionsschluss noch nicht verabschiedet; mit Inkrafttreten könnten insbesondere die 65-Prozent-Regel (§ 71 GEG) und das Betriebsverbot für Heizkessel (§ 72 GEG) entfallen. Prüfe vor einer Investitionsentscheidung den tagesaktuellen Rechtsstand. Alle Paragrafen und Zahlen wurden anhand der Primärquellen verifiziert.

Quellen: §§ 47, 69, 71, 72, 73, 79, 80, 108 GEG sowie Anlage 8 GEG (gesetze-im-internet.de/geg) · GEG-Infoportal des BBSR (bbsr-geg.bund.de) · Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (bmwsb.bund.de) · Verbraucherzentrale (verbraucherzentrale.de).