Genehmigungsfreistellung in NRW: Bauen ohne Baugenehmigung

Seit heute baust du in NRW oft ohne Baugenehmigung – ganz legal

Heute, am 1. September 2026, tritt die neue Landesbauordnung in Kraft – und mit ihr die deutlich ausgeweitete Genehmigungsfreistellung nach § 63 BauO NRW. Der Landtag hat das Dritte Gesetz zur Änderung der BauO NRW 2018 am 15. Juli 2026 beschlossen; die Landesregierung nennt das Paket „BauCode NRW“. Für dich als Eigentümer:in heißt das: Viele Wohnbauvorhaben brauchen keine Baugenehmigung mehr. Du reichst deine Unterlagen ein, wartest einen Monat – und baust.

Die wichtigste Neuerung: Dachgeschoss-Ausbau zu Wohnzwecken und Dachgauben sind jetzt sogar ohne Bebauungsplan freigestellt – also im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB, wo bisher immer ein Genehmigungsverfahren nötig war. Genau dort liegen viele gewachsene Wohngebiete in OWL und ganz NRW.

Dieser Artikel zeigt dir, wie die Genehmigungsfreistellung funktioniert, welche Voraussetzungen du erfüllen musst und wo die Risiken liegen. Einen Gesamtüberblick über die Novelle findest du in unserem Artikel zur neuen Landesbauordnung NRW 2026.

Was die Genehmigungsfreistellung ist – und was sie nicht ist

Die BauO NRW kennt drei Stufen, wie ein Vorhaben verfahrensrechtlich behandelt wird – und die werden oft verwechselt:

Wichtig zu verstehen: Freigestellt heißt nicht regelfrei. Sämtliche materiellen Vorschriften gelten weiter – Festsetzungen des Bebauungsplans, Abstandsflächen nach § 6 BauO NRW, Brandschutz, Stellplätze, GEG. Du bekommst nur kein Verfahren und keinen Bescheid. Die Verantwortung dafür, dass alles passt, liegt vollständig bei dir und deiner Entwurfsverfasserin oder deinem Entwurfsverfasser.

Und falls dein Vorhaben doch genehmigungspflichtig bleibt, hilft die Novelle ebenfalls: Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren gilt jetzt eine Genehmigungsfiktion (§ 74 BauO NRW) – entscheidet die Behörde nicht innerhalb von sechs Wochen, gilt die Genehmigung als erteilt.

Diese Voraussetzungen müssen alle erfüllt sein

Die Genehmigungsfreistellung greift nach § 63 Abs. 2 BauO NRW nur, wenn vier Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind:

1. Dein Grundstück liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans (§ 30 Abs. 1 BauGB) oder eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans (§§ 12, 30 Abs. 2 BauGB).
2. Dein Vorhaben widerspricht keiner Festsetzung des Bebauungsplans und keiner örtlichen Bauvorschrift – also z. B. Baugrenzen, Geschosszahl, GRZ/GFZ, Dachform, Gestaltungssatzung.
3. Die Erschließung ist gesichert – Zufahrt, Wasser, Abwasser, Strom sind vorhanden oder verbindlich zugesagt.
4. Die Behörde erklärt nicht innerhalb eines Monats, dass doch ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll.

Neu seit heute: Die alte Abweichungs-Blockade ist gestrichen. Bisher flog dein Vorhaben aus der Freistellung, sobald es irgendeine Abweichung nach § 69 BauO NRW brauchte – etwa bei den Abstandsflächen. Jetzt blockiert eine vorab isoliert erteilte Abweichung die Freistellung nicht mehr.

Ob dein Bebauungsplan „qualifiziert“ ist und was er festsetzt, erkennst du an den Festsetzungen zu Art und Maß der Nutzung, den überbaubaren Flächen und den Verkehrsflächen. Wie du das selbst prüfst, zeigt dir unser Ratgeber Bebauungsplan richtig lesen.

Neu seit 1. September 2026: Dachausbau und Gauben ohne Bebauungsplan

Bis gestern galt: Genehmigungsfreistellung gibt es nur im qualifizierten B-Plan-Gebiet. Das schloss einen riesigen Teil des Bestands aus – gewachsene Wohnviertel der 1950er- bis 1980er-Jahre haben oft gar keinen Bebauungsplan. Dort richtet sich die Bebaubarkeit nach § 34 BauGB, dem „Einfügen in die nähere Umgebung“ – und jedes Vorhaben brauchte eine Baugenehmigung.

Genau das ändert die Novelle. § 63 Abs. 1 BauO NRW stellt jetzt auch im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB frei:

• die Änderung und Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken – also den klassischen Dachausbau,
• die Errichtung von Dachgauben,
• die Errichtung und Änderung von Solaranlagen.

Voraussetzung sind hier nur noch die gesicherte Erschließung und die verstrichene Monatsfrist – ein Bebauungsplan wird logischerweise nicht verlangt. Aber Achtung: Das materielle Planungsrecht bleibt bestehen. Deine Gaube muss sich nach § 34 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Eine dominante Vollgaube in einer Siedlung aus flachen Satteldächern kann sich als unzulässig erweisen – und das prüft jetzt niemand mehr für dich vorab.

Daneben generalisiert die Novelle den Anwendungsbereich im B-Plan-Gebiet: Statt einer Aufzählung einzelner Gebäudeklassen erfasst § 63 BauO NRW nun die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen generell (Sonderbauten bleiben außen vor). Wohngebäude bis Gebäudeklasse 4 – bis 13 m Höhe und 400 m² pro Nutzungseinheit – waren übrigens schon seit dem 1. Januar 2024 freistellungsfähig; das ist nicht neu, wird aber gern mit der heutigen Ausweitung verwechselt.

So läuft die Genehmigungsfreistellung ab

Das Verfahren nach § 63 Abs. 3 BauO NRW ist bewusst schlank – fünf Schritte:

1. Planungsrecht prüfen: Liegt ein qualifizierter B-Plan vor? Was setzt er fest? Oder greift die neue § 34-Freistellung für Dachausbau, Gauben und Solar?
2. Unterlagen erstellen lassen: Eine bauvorlageberechtigte Person (Architekt:in oder Ingenieur:in) erstellt Lageplan, Bauzeichnungen und Baubeschreibung.
3. Digital einreichen: Die Unterlagen gehen über das Bauportal.NRW an die Bauaufsichtsbehörde – neu ist, dass die Behörde (statt bisher die Gemeinde) die zentrale Anlaufstelle ist und die Gemeinde eine Ausfertigung erhält.
4. Einen Monat warten: Kommt innerhalb eines Monats nach Eingang keine Erklärung, dass ein Genehmigungsverfahren nötig ist, darfst du mit dem Bau beginnen.
5. Baubeginn anzeigen und Nachweise bereithalten: Die bautechnischen Nachweise nach § 68 BauO NRW (Standsicherheit, Brandschutz – bei Gebäudeklasse 4 mit Prüfsachverständigen) müssen vorliegen; Baubeginn und Fertigstellung zeigst du der Behörde an.

Zwei Fristen solltest du dir merken: Baubeginn frühestens einen Monat nach Eingang der vollständigen Unterlagen – und spätestens drei Jahre danach, sonst verfällt die Freistellung und du reichst neu ein.

Eine Bauüberwachung durch das Bauamt findet bei freigestellten Vorhaben nicht statt. Bist du unsicher, ob dein Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist, klärst du das besser vorab mit einer Bauvoranfrage – die ist auch nach neuem Recht möglich und gibt dir Rechtssicherheit, die die Freistellung selbst nicht bietet.

Praxisbeispiel: Dachausbau mit Gaube in Gütersloh

Eine Familie besitzt eine Doppelhaushälfte von 1968 in einem gewachsenen Gütersloher Wohngebiet ohne Bebauungsplan. Das ungedämmte Dachgeschoss (38 m²) soll zu zwei Kinderzimmern mit Bad werden, zur Gartenseite ist eine Schleppgaube geplant, damit die Kopfhöhe reicht.

Bis zum 31. August 2026 wäre dafür eine Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren nötig gewesen: Antrag stellen, Planungsrecht-Prüfung durch das Bauamt abwarten – je nach Auslastung der Behörde mehrere Wochen bis Monate. Seit heute gilt stattdessen die Freistellung: Unterlagen über das Bauportal.NRW einreichen, ein Monat Frist, Baubeginn anzeigen, loslegen.

Unverändert bleibt die fachliche Seite: Statik der neuen Gaube, zweiter Rettungsweg, Wärmeschutz nach GEG beim Ausbau. Was beim Dachausbau technisch und energetisch zu beachten ist, liest du im Detail in unserem Ratgeber Dachgeschoss ausbauen.

Häufige Fehler bei der Genehmigungsfreistellung

• Festsetzungen nicht geprüft: Der häufigste Fehler. Baugrenze überschritten oder GRZ gerissen – schon ist der Bau formell und materiell illegal, trotz Freistellung.
• Einfachen mit qualifiziertem B-Plan verwechselt: Fehlen Festsetzungen zu Maß, überbaubarer Fläche oder Verkehrsflächen, gilt die Freistellung nicht – dein Bau läuft ohne jedes Verfahren und ohne Rechtsgrundlage.
• Abstandsflächen ignoriert: § 6 BauO NRW gilt auch für freigestellte Vorhaben. Gauben können abstandsflächenrelevant sein, wenn sie zu groß ausfallen.
• Vor Fristablauf gebaut: Wer vor Ende der Monatsfrist beginnt, baut ohne Baurecht – auch wenn die Behörde am Ende nicht widersprochen hätte.
• Nachweise vergessen: Standsicherheits- und Brandschutznachweis nach § 68 BauO NRW müssen bei Baubeginn vorliegen – bei Gebäudeklasse 4 von Prüfsachverständigen bescheinigt.
• Freistellung mit Genehmigung verwechselt: Du erhältst keinen Bescheid und damit keinen Vertrauensschutz. Beim späteren Verkauf zählt die vollständige Dokumentation in deiner Bauakte umso mehr.

Fazit: Schneller bauen – wenn du dein Planungsrecht kennst

Die ausgeweitete Genehmigungsfreistellung ist die vielleicht praktischste Änderung der neuen BauO NRW: Ein Monat statt monatelanger Genehmigungswartezeit, Dachausbau und Gauben jetzt auch ohne Bebauungsplan. Der Preis dafür ist Eigenverantwortung – niemand prüft mehr vorab, ob dein Vorhaben den Festsetzungen entspricht oder sich nach § 34 BauGB einfügt.

Der entscheidende erste Schritt ist deshalb immer derselbe: das Planungsrecht deines Grundstücks sauber klären. Liegt ein qualifizierter Bebauungsplan vor? Was setzt er fest? Oder greift die neue § 34-Freistellung?

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