Haus in zwei Wohnungen aufteilen: Genehmigung, Abgeschlossenheit, Kosten

Ein Haus, zwei Wohnungen: welcher Weg zu deinem Ziel passt

Ein Haus in zwei Wohnungen aufteilen – dafür gibt es zwei typische Anlässe: Du willst eine Wohnung selbst bewohnen und die zweite vermieten. Oder du willst beide Wohnungen getrennt verkaufen, weil zwei Eigentumswohnungen zusammen oft mehr erlösen als ein großes Einfamilienhaus am Stück.

Entscheidend ist: Das sind zwei verschiedene Verfahren. Fürs Vermieten reicht die baurechtliche Seite – die neue Wohnung muss genehmigt sein. Fürs getrennte Verkaufen brauchst du zusätzlich die eigentumsrechtliche Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung, eigene Grundbuchblätter. Ohne diesen zweiten Schritt kannst du keine der beiden Wohnungen einzeln verkaufen oder einzeln beleihen.

Dieser Artikel führt dich durch beide Wege – mit den Paragrafen, den baulichen Anforderungen, dem Stellplatzthema und einer ehrlichen Kostenrechnung. Baurechtliche Punkte erklären wir am Beispiel Nordrhein-Westfalen, das WEG und die Notar- und Grundbuchkosten gelten bundesweit.

Weg A: baulich teilen und vermieten – die Nutzungsänderung

Der häufigste Denkfehler zuerst: Viele glauben, sie könnten im eigenen Haus einfach eine zweite Küche einbauen, eine Tür ins Treppenhaus setzen und vermieten. Baurechtlich entsteht dabei aber eine neue Wohneinheit – und das ist eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung. In NRW folgt das aus § 60 BauO NRW: Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen brauchen eine Baugenehmigung, soweit keine Ausnahme greift. Aus einem Einfamilienhaus ein Zweifamilienhaus zu machen ist keine dieser Ausnahmen.

Für Wohngebäude läuft der Antrag meist im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach § 64 BauO NRW. Du brauchst dafür eine bauvorlageberechtigte Person – also Architektin oder Ingenieur – die Grundrisse, Nutzungsbeschreibung und Nachweise einreicht. Das Bauamt prüft unter anderem, ob das Planungsrecht zwei Wohnungen zulässt: Manche Bebauungspläne begrenzen die Zahl der Wohnungen je Gebäude ausdrücklich. Diese Frage klärst du, bevor du irgendetwas umbaust.

Teilst du ohne Genehmigung, riskierst du Bußgeld, Nutzungsuntersagung und im schlimmsten Fall die Rückbauanordnung. Dazu kommt: Eine ungenehmigte Wohnung ist bei Verkauf, Finanzierung und Gebäudeversicherung ein Mangel, der dich später Geld kostet.

Die gute Nachricht: Wenn dein Haus die zweite Wohnung baulich hergibt, ist die Genehmigung ein Standardverfahren. Mit sauberem Antrag sprichst du über Wochen bis wenige Monate, nicht über Jahre.

Weg B, Schritt 1: die Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Bauamt

Willst du die beiden Wohnungen getrennt verkaufen oder getrennt beleihen, brauchst du Wohnungseigentum – und dessen Eintrittskarte ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 WEG. Das ist eine Bestätigung der Bauaufsichtsbehörde, dass jede der beiden Wohnungen in sich abgeschlossen ist. Ohne sie trägt das Grundbuchamt keine Aufteilung ein.

Du beantragst die Bescheinigung beim Bauamt deiner Stadt, zusammen mit dem Aufteilungsplan: einer Bauzeichnung, aus der Aufteilung des Gebäudes sowie Lage und Größe des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums hervorgehen (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG). Alle Räume, die zur selben Wohnung gehören, bekommen darin dieselbe Nummer – auch Kellerräume und Garagen. Das Bauamt prüft, siegelt und unterschreibt den Plan.

Wann eine Wohnung als abgeschlossen gilt, richtet sich nach der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift vom 19.03.1974, die bundesweit als Maßstab dient. Die Kriterien sind konkret:

• Die Wohnung ist baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen getrennt – durch Wände und Decken, nicht durch Absprachen.

• Sie hat einen eigenen abschließbaren Zugang, direkt vom Freien, von einem Treppenhaus oder von einem Vorraum. Der Zugang darf nicht durch das Sondereigentum der anderen Wohnung führen.

• Sie ermöglicht die Führung eines eigenen Haushalts: Küche oder Kochgelegenheit, Bad mit Wanne oder Dusche, WC gehören dazu.

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist keine Baugenehmigung und ersetzt sie nicht. Bei einem bisher als Einfamilienhaus genehmigten Gebäude läuft deshalb in der Praxis beides zusammen – Nutzungsänderung aus Weg A plus Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Weg B, Schritt 2 und 3: Teilungserklärung und Wohnungsgrundbücher

Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung in der Hand gehst du zum Notar. Als Alleineigentümer teilst du dein Grundstück durch Teilungserklärung nach § 8 WEG: eine einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt, mit der du das Eigentum in Miteigentumsanteile aufteilst, verbunden mit dem Sondereigentum an jeweils einer der beiden Wohnungen.

Die Teilungserklärung legt fest, wem was gehört: Sondereigentum sind die Räume der jeweiligen Wohnung, Gemeinschaftseigentum sind Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Heizungsanlage. Dazu kommt üblicherweise eine Gemeinschaftsordnung mit Kostenverteilung, Stimmrechten und Sondernutzungsrechten etwa am Garten. Bei nur zwei Einheiten lohnt hier besondere Sorgfalt, denn in einer Zweiergemeinschaft gibt es keine Mehrheit, die Streit auflöst.

Formal genügt für die Teilungserklärung nach § 8 WEG die öffentlich beglaubigte Form – der Notar bestätigt also deine Unterschrift. In der Praxis lässt du den Entwurf trotzdem vom Notar erstellen, und dafür fällt die Entwurfsgebühr nach GNotKG an, bemessen am Verkehrswert des bebauten Grundstücks.

Zuletzt legt das Grundbuchamt für jede Wohnung ein eigenes Wohnungsgrundbuch an und schließt das bisherige Grundbuchblatt. Dafür fällt eine volle 1,0-Gebühr nach Nr. 14112 KV GNotKG an, ebenfalls aus dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 46 GNotKG). Ab diesem Moment existieren rechtlich zwei Immobilien: einzeln verkaufbar, einzeln beleihbar, einzeln vererbbar.

Bauliche Anforderungen im Detail: Abschlusstür, Schallschutz, Brandschutz

Ob Weg A oder Weg B – baulich musst du liefern. Die Mindestausstattung ergibt sich aus den Abgeschlossenheitskriterien: jede Wohnung mit eigener abschließbarer Wohnungsabschlusstür, eigener Küche oder Kochgelegenheit, eigenem Bad mit WC. Dazu kommen in der Praxis getrennte Zähler für Strom und möglichst auch für Wasser und Wärme – spätestens bei der Heizkostenabrechnung für Mieter oder beim Verkauf willst du saubere Trennungen.

Beim Brandschutz gibt es in NRW eine Besonderheit: § 29 BauO NRW verlangt zwischen Nutzungseinheiten grundsätzlich mindestens feuerhemmende Trennwände – nimmt Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 davon aber ausdrücklich aus, und ein Haus mit zwei Wohnungen bleibt typischerweise in diesen Klassen. Was das Bauamt im Einzelfall trotzdem fordert, etwa bei den Rettungswegen für die Obergeschosswohnung, klärst du früh mit deinem Entwurfsverfasser.

Der Schallschutz ist der teurere Punkt. Für Bauteile zwischen fremden Wohnungen setzt die DIN 4109 die Mindestwerte: Wohnungstrennwände brauchen ein bewertetes Schalldämm-Maß von mindestens 53 Dezibel, Wohnungstrenndecken 54 Dezibel plus Begrenzung des Trittschalls. Eine normale Geschossdecke im Bestand aus den 1960ern schafft das oft nicht – dann brauchst du schwimmenden Estrich, abgehängte Decken oder Vorsatzschalen. Genau hier entscheidet sich häufig, ob deine Teilung 15.000 oder 60.000 Euro kostet.

Rechne außerdem mit Nebenschauplätzen: Klingel- und Briefkastenanlage, gegebenenfalls Anpassung der Heizungsverteilung. Nichts davon ist dramatisch – aber alles zusammen gehört ins Budget.

Stellplatznachweis: die zweite Wohnung braucht einen Parkplatz

Die neue Wohneinheit löst in den meisten Bundesländern eine Stellplatzpflicht aus. In NRW steht das in § 48 Abs. 1 BauO NRW: Auch bei Änderungen und Nutzungsänderungen sind Stellplätze in dem Umfang herzustellen, wie sie für die zusätzlich zu erwartenden Kraftfahrzeuge nötig sind. Wie viele das konkret sind, legt deine Stadt per Stellplatzsatzung fest – üblich ist rund ein Stellplatz je Wohnung, teils mehr, teils weniger je nach ÖPNV-Lage und Wohnungsgröße.

Für dich heißt das: Für die zweite Wohnung musst du meist einen zusätzlichen Stellplatz auf dem Grundstück nachweisen. Auf vielen Einfamilienhaus-Grundstücken ist das machbar – Einfahrt verbreitern, zweite Stellfläche neben der Garage. Eng wird es bei kleinen Parzellen und Vollbebauung.

Geht der Stellplatz baulich nicht, gibt es zwei Ventile. Erstens die Ablöse: Nach § 48 Abs. 1 Satz 4 BauO NRW kannst du mit Zustimmung der Behörde einen Geldbetrag an die Gemeinde zahlen, statt zu bauen – die Höhe steht in der kommunalen Ablösesatzung und reicht je nach Stadt und Zone vom niedrigen vierstelligen bis in den fünfstelligen Bereich pro Stellplatz. Zweitens nimmt § 48 Abs. 1 BauO NRW Fälle aus, in denen die Stellplatzpflicht die Schaffung von Wohnraum wesentlich erschweren oder verhindern würde – ob deine Stadt das anwendet, klärst du direkt mit dem Bauamt.

Der Blick über die Landesgrenze zeigt, wie föderal das Thema ist: In Hamburg ist die Stellplatzpflicht für Wohnungen seit 2013 abgeschafft, in Bayern entsteht sie seit Oktober 2025 nur noch, wenn die Gemeinde sie per Satzung anordnet. In NRW besteht sie fort – rechne sie deshalb von Anfang an in dein Projekt ein.

Was die Aufteilung kostet: Behörde, Notar, Grundbuch, Umbau

Die Verfahrenskosten sind der kleinste Posten – hier die Orientierung für ein Haus mit einem Verkehrswert von 400.000 Euro:

• Abgeschlossenheitsbescheinigung: Verwaltungsgebühr nach Landesgebührenrecht, in NRW meist im unteren dreistelligen Bereich – Köln nennt als Untergrenze 100 Euro. Dazu kommen die Aufteilungspläne: Liegen keine prüffähigen Bauzeichnungen vor, kostet das Nachzeichnen durch Architekturbüro oder Bauzeichner je nach Aufwand einige hundert bis über tausend Euro.

• Baugenehmigung für die Nutzungsänderung: Gebühr nach kommunalem Tarif plus Honorar für die bauvorlageberechtigte Person – zusammen typischerweise ein vierstelliger Betrag.

• Notar: Für den Entwurf der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung fällt nach GNotKG bei 400.000 Euro Geschäftswert eine 1,0-Gebühr von 835 Euro an, plus Beglaubigung und Auslagen.

• Grundbuchamt: Anlegung der Wohnungsgrundbücher, 1,0-Gebühr nach Nr. 14112 KV GNotKG – bei 400.000 Euro ebenfalls 835 Euro.

Macht für das komplette Papier-Verfahren grob 3.000 bis 5.000 Euro. Der eigentliche Kostenblock ist der Umbau: zweite Küche und gegebenenfalls zweites Bad, Wohnungsabschlusstüren, Schallschutz-Ertüchtigung von Decke oder Wand, Zählertrennung, eventuell ein zusätzlicher Stellplatz. Je nach Zustand des Hauses liegst du zwischen einem niedrigen fünfstelligen Betrag – wenn das Haus faktisch schon zwei getrennte Ebenen hat – und deutlich über 50.000 Euro bei kompletter Neuorganisation.

Steuerlich nur so viel: Die Aufteilung selbst löst keine Grunderwerbsteuer aus, weil kein Eigentum den Besitzer wechselt. Verkaufst du danach aber Wohnungen, können die Zehn-Jahres-Frist des § 23 EStG und der gewerbliche Grundstückshandel relevant werden – hol dir vor dem Verkauf steuerliche Beratung, nicht danach.

Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB: warum es dich meist nicht trifft

Wenn du zum Thema Aufteilung recherchierst, stolperst du über das sogenannte Umwandlungsverbot des § 250 BauGB: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt brauchst du für die Umwandlung bestehender Mietshäuser in Wohnungseigentum eine besondere Genehmigung. Die Regelung war ursprünglich bis Ende 2025 befristet und wurde mit dem Bau-Turbo-Gesetz um fünf Jahre bis Ende 2030 verlängert; Berlin hat zum 01.01.2026 eine neue Umwandlungsverordnung erlassen.

Für deine Zwei-Wohnungen-Teilung ist das fast immer irrelevant – aus zwei Gründen. Erstens greift § 250 BauGB nur für Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen; die Länder können per Verordnung eine abweichende Schwelle zwischen drei und fünfzehn Wohnungen festlegen, unter drei geht es nie. Zweitens muss dein Bundesland überhaupt eine entsprechende Gebietsverordnung erlassen haben.

Merke dir trotzdem den Mechanismus: In betroffenen Gebieten trägt das Grundbuchamt die Aufteilung nur mit nachgewiesener Genehmigung ein. Planst du später die Aufteilung eines größeren Mietshauses, prüfst du § 250 BauGB als allerersten Schritt – bei deinem Haus mit zwei Wohnungen ist er ein Nicht-Thema.

Praxisbeispiel: Einfamilienhaus in Gütersloh wird zum Zweifamilienhaus

Nehmen wir ein typisches Objekt: freistehendes Einfamilienhaus in Gütersloh, Baujahr 1972, 170 Quadratmeter auf zwei Vollgeschossen, Verkehrswert rund 400.000 Euro. Ziel: Erdgeschosswohnung mit 95 Quadratmetern selbst bewohnen, Obergeschosswohnung mit 75 Quadratmetern vermieten – und die Option offenhalten, später getrennt zu verkaufen.

Baulich passt vieles schon: Das Treppenhaus liegt am Eingang und lässt sich mit zwei Wohnungsabschlusstüren abtrennen, das Obergeschoss hat ein Bad. Es fehlen: Küchenanschluss oben, Schallschutz der Trenndecke, getrennte Stromzähler, zweiter Stellplatz. Der Entwurfsverfasser beantragt die Nutzungsänderung nach § 64 BauO NRW; der Bebauungsplan lässt zwei Wohnungen zu, die Stellplatzsatzung verlangt einen Stellplatz je Wohnung – die verbreiterte Einfahrt liefert den Nachweis.

Die Rechnung: Umbau mit Küchenanschluss, schwimmendem Estrichaufbau im Obergeschoss, Türen und Zählertrennung rund 35.000 Euro. Genehmigungsverfahren mit Planungsleistung rund 3.000 Euro. Stellplatz auf eigener Fläche rund 4.000 Euro. Für die WEG-Aufteilung: Abgeschlossenheitsbescheinigung mit nachgezeichneten Aufteilungsplänen rund 1.200 Euro, Notar-Entwurf der Teilungserklärung 835 Euro plus Nebenkosten, Wohnungsgrundbücher 835 Euro. Gesamtprojekt: gut 45.000 Euro.

Dem stehen gegenüber: eine vermietete 75-Quadratmeter-Wohnung mit laufendem Ertrag – und zwei getrennt verkehrsfähige Eigentumswohnungen, die zusammen in vielen Lagen spürbar über dem Wert des ungeteilten Hauses liegen.

Häufige Fehler bei der Aufteilung – und wie du sie vermeidest

Fehler 1: Erst umbauen, dann fragen. Wer die zweite Wohnung ohne Nutzungsänderungsgenehmigung schafft, baut sich einen rechtlichen Mangel ins Haus. Kläre Planungsrecht und Genehmigung vor dem ersten Handwerkertermin.

Fehler 2: Abgeschlossenheitsbescheinigung mit Baugenehmigung verwechseln. Die Bescheinigung nach § 7 Abs. 4 WEG sagt nichts darüber, ob die Nutzung genehmigt ist. Für den sauberen Verkauf brauchst du beides – und Käuferbanken fragen danach.

Fehler 3: Die Gemeinschaftsordnung als Formsache abtun. Bei zwei Einheiten steht es in jeder Streitfrage eins gegen eins – regel Kostenverteilung, Instandhaltung, Gartennutzung und Stimmrechte deshalb präzise.

Fehler 4: Schallschutz unterschätzen. Eine Trenndecke, die die Werte der DIN 4109 verfehlt, produziert Mietminderungen und Käuferabschläge. Lass die Decke vor der Budgetplanung von einem Fachplaner bewerten.

Fehler 5: Den Stellplatz vergessen. Der Nachweis für die neue Wohneinheit nach § 48 BauO NRW gehört in den Bauantrag. Wer ihn ignoriert, bekommt die Genehmigung nicht oder zahlt ungeplant die Ablöse.

Fehler 6: Sondereigentum schludrig zuordnen. Kellerräume, Garage, Gartenanteile – was nicht sauber im Aufteilungsplan und in der Teilungserklärung steht, ist später Gemeinschaftseigentum oder Streitstoff. Einmal richtig zuordnen ist billiger als jede Nachbeurkundung.

Schritt für Schritt: so teilst du dein Haus in zwei Wohnungen

• Schritt 1: Kläre dein Ziel – nur vermieten (Weg A) oder getrennte Verkaufsfähigkeit (Weg A plus B). Davon hängt ab, ob du die WEG-Aufteilung brauchst.

• Schritt 2: Prüfe das Planungsrecht. Frag beim Bauamt, ob Bebauungsplan oder Ortsrecht zwei Wohnungen auf deinem Grundstück zulassen und was die Stellplatzsatzung je Wohnung verlangt.

• Schritt 3: Hol eine bauvorlageberechtigte Person an Bord. Sie bewertet Abgeschlossenheit, Schallschutz, Rettungswege und Stellplatznachweis und stellt den Antrag auf Nutzungsänderung (§ 60, § 64 BauO NRW).

• Schritt 4: Baue um – Wohnungsabschlusstüren, Küche und Bad je Einheit, Schallschutz-Ertüchtigung, Zählertrennung, Stellplatz.

• Schritt 5: Beantrage die Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 WEG beim Bauamt, mit Aufteilungsplänen, in denen jede Wohnung durchnummeriert ist.

• Schritt 6: Lass beim Notar die Teilungserklärung nach § 8 WEG samt Gemeinschaftsordnung entwerfen und beglaubigen.

• Schritt 7: Reiche alles beim Grundbuchamt ein. Mit Anlegung der zwei Wohnungsgrundbücher ist die Aufteilung vollzogen – ab jetzt kannst du jede Wohnung einzeln vermieten, beleihen oder verkaufen.

FAQ

Brauche ich eine Baugenehmigung, wenn ich mein Haus in zwei Wohnungen aufteile? Ja, in aller Regel. Die Schaffung einer zusätzlichen Wohneinheit ist eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung (in NRW § 60 BauO NRW, Antrag meist im vereinfachten Verfahren nach § 64 BauO NRW) – auch dann, wenn du gar nicht groß umbaust.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung? Die reine Verwaltungsgebühr liegt meist im unteren dreistelligen Bereich – Köln nennt mindestens 100 Euro. Teurer sind die Aufteilungspläne: Ohne prüffähige Bauzeichnungen zahlst du für das Nachzeichnen je nach Aufwand einige hundert bis über tausend Euro.

Kann ich die Abgeschlossenheitsbescheinigung ohne Umbau bekommen? Nur wenn beide Wohnungen die Kriterien schon erfüllen: baulich vollständig getrennt, eigener abschließbarer Zugang, Küche oder Kochgelegenheit, Bad mit WC. Fehlt etwas davon – häufig die Wohnungsabschlusstür oder die zweite Küche – musst du erst nachrüsten.

Gilt das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB für mein Haus mit zwei Wohnungen? Nein. Die Genehmigungspflicht greift nur in ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und nur bei Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohnungen (Länder können die Schwelle zwischen drei und fünfzehn festlegen). Eine Teilung in zwei Wohnungen liegt immer darunter.

Muss ich für die zweite Wohnung einen Stellplatz nachweisen? In NRW ja, sofern die kommunale Satzung Stellplätze verlangt – der zusätzliche Bedarf durch die Nutzungsänderung ist nachzuweisen (§ 48 Abs. 1 BauO NRW). Geht der Stellplatz baulich nicht, kommt die Ablöse an die Gemeinde in Betracht. In Hamburg besteht für Wohnungen keine Stellplatzpflicht mehr, in Bayern nur noch bei kommunaler Satzung.

Fazit und nächster Schritt

Ein Haus in zwei Wohnungen aufzuteilen ist kein Hexenwerk, aber ein Projekt mit zwei klar getrennten Ebenen: baurechtlich die genehmigte Nutzungsänderung mit Abgeschlossenheit, Schallschutz und Stellplatznachweis – eigentumsrechtlich die WEG-Aufteilung über Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung und Wohnungsgrundbücher. Die Verfahrenskosten bleiben überschaubar, der Umbau entscheidet über die Wirtschaftlichkeit.

Ob sich die Teilung rechnet, hängt an drei Fragen: Lässt das Planungsrecht zwei Wohnungen zu, was kostet der Schallschutz wirklich, und bekommst du den Stellplatz aufs Grundstück. Genau das klärst du, bevor du Geld in Pläne und Umbau steckst.

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Stand und Quellen

Stand dieses Artikels: September 2026. Bauordnungsrecht ist Landesrecht, Stellplatzanforderungen und Gebühren regeln die Kommunen – prüfe vor deinem Vorhaben die aktuellen Vorschriften deiner Stadt oder hol dir Beratung. Die genannten Beträge sind Beispielwerte zum Recherchezeitpunkt; Gebühren nach GNotKG hängen vom konkreten Geschäftswert ab, steuerliche Aussagen ersetzen keine Steuerberatung.

Quellen: § 7 Abs. 4 und § 8 WEG sowie § 250 BauGB und § 23 EStG (gesetze-im-internet.de) · Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz vom 19.03.1974 · §§ 29, 48, 60, 64 BauO NRW (recht.nrw.de) · Nr. 14112 KV und § 46 GNotKG (gesetze-im-internet.de) · Verlängerung des § 250 BauGB bis Ende 2030 durch das Bau-Turbo-Gesetz und Berliner Umwandlungsverordnung 2026 (berlin.de, haufe.de) · Gebühreninformation Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadt Köln (stadt-koeln.de) · Merkblätter zur Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsicht Frankfurt und des Oberbergischen Kreises (bauaufsicht-frankfurt.de, obk.de) · DIN 4109 Schallschutz im Hochbau (Übersicht: baustoffwissen.de).