Haus aufstocken: Genehmigung und Regeln in allen 16 Ländern

Haus aufstocken: Genehmigung brauchst du in jedem Land

Eine zusätzliche Etage bringt dir Wohnfläche ohne Grundstückskauf. Für das Haus aufstocken brauchst du in jedem Bundesland eine Genehmigung oder ein Freistellungsverfahren: Keine der 16 Landesbauordnungen zählt die Aufstockung zu den verfahrensfreien Vorhaben.

Gleich sind die Regeln nicht: Seit 2025 haben viele Länder ihre Bauordnungen für das Bauen im Bestand geöffnet. In Berlin entfallen die Abstandsflächen für die erste neue Etage, in Sachsen nicht. Die Tabelle zeigt den Stand für alle 16 Länder (Oktober 2026). Was die Aufstockung kostet und was der Statiker prüft, liest du im Ratgeber Haus aufstocken: Kosten, Statik und Ablauf.

Das Ob entscheidet der Bebauungsplan: Vollgeschosse, GFZ, Höhe

Zuerst muss die Etage planungsrechtlich zulässig sein. Im Bebauungsplan entscheiden vor allem die Zahl der Vollgeschosse, die Geschossflächenzahl (GFZ) und die Höhe baulicher Anlagen (§ 16 Abs. 2 BauNVO).

Daraus folgt der wichtigste Planungshebel: Ein zurückgesetztes Staffelgeschoss unter dieser Grenze ist kein weiteres Vollgeschoss und zählt nur dann zur GFZ, wenn der Plan das festsetzt (§ 20 Abs. 3 BauNVO). Deine Reserve rechnest du mit dem GRZ/GFZ-Rechner nach.

Ohne Bebauungsplan muss sich die Aufstockung einfügen (§ 34 Abs. 1 BauGB), bei neuen Wohnungen sind Abweichungen möglich (§ 34 Abs. 3a BauGB). Gegen einen Plan helfen die Befreiung für den Wohnungsbau (§ 31 Abs. 3 BauGB) und bis Ende 2030 der Bau-Turbo nach § 246e BauGB, jeweils mit Zustimmung der Gemeinde. Der Bau-Turbo verlangt neue Wohnungen, eine größere eigene Wohnung reicht nicht.

Welches Verfahren gilt für die Aufstockung?

Für Wohngebäude gilt meist das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren, in einigen Ländern nur bis zu bestimmten Gebäudeklassen, in Sachsen-Anhalt etwa bis Klasse 3 (§ 62 Abs. 1 BauO LSA). In NRW prüft die Behörde darin auch Abstandsflächen und Stellplätze (§ 64 Abs. 1 BauO NRW).

Schneller geht es ohne Bescheid. Liegt dein Haus im Gebiet eines qualifizierten Bebauungsplans und hält die Aufstockung alle Festsetzungen ein, gibt es in allen 16 Ländern ein Verfahren ohne Baugenehmigung, etwa die Genehmigungsfreistellung nach § 63 BauO NRW. Thüringen begrenzt sie auf die Gebäudeklassen 1 bis 3 (§ 64 Abs. 1 ThürBO), Hessen und das Saarland schließen sie aus, sobald du eine Abweichung brauchst (§ 64 Abs. 1 HBO, § 63 Abs. 2 LBO Saarland). In Niedersachsen und Sachsen-Anhalt genügt für Umbauten mit den neuen Erleichterungen eine Mitteilung (§ 62 Abs. 1a NBauO, § 60a BauO LSA).

Aufstocken und Abstandsflächen: drei Modelle

Die Abstandsfläche wächst mit der Wandhöhe H. Meist sind es 0,4 H, mindestens 3 m, in Baden-Württemberg, Hamburg und Hessen mindestens 2,50 m (§ 5 Abs. 7 LBO BW, § 6 Abs. 5 HBauO, § 6 Abs. 5 HBO). Bei 0,4 H und mindestens 3 m wächst sie von 3,00 m auf 3,72 m, wenn H von 6,50 m auf 9,30 m steigt. Für Häuser, die dafür zu nah an der Grenze stehen, gibt es drei Modelle:

1. Abstandsflächen entfallen: Für die erste Aufstockung um ein Geschoss verzichten Berlin, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern und Thüringen auf eigene Abstandsflächen, Bremen ab 2027 (Fundstellen in der Tabelle). Baden-Württemberg rechnet bis zu zwei neue Wohngeschosse nicht auf die Wandhöhe an, wenn die Genehmigung des Hauses mindestens fünf Jahre alt ist (§ 5 Abs. 5 LBO).
2. Bestandsregel: NRW, Schleswig-Holstein, Rheinland-Pfalz und Niedersachsen erlauben die Aufstockung auf einem zu nah stehenden Altbau, wenn ihre Abstandsflächen nicht über die bisherigen hinausreichen (etwa § 6 Abs. 11 BauO NRW). Oft muss die Etage dafür von der grenznahen Fassade zurückspringen.
3. Keine eigene Regel: Bayern, Hamburg, Hessen, das Saarland, Sachsen und Sachsen-Anhalt. Dort hilft nur eine Abweichung (zum Beispiel Art. 63 Abs. 1 BayBO).

Vielen Einfamilienhäusern hilft die Drei-Meter-Regel: Vor Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 mit höchstens drei oberirdischen Geschossen genügen 3 m, egal wie hoch die Wand ist (in NRW § 6 Abs. 5 Satz 5 BauO NRW). Bayern, Niedersachsen und Rheinland-Pfalz kennen sie nicht.

Gebäudeklasse und Brandschutz: die 7-Meter-Schwelle

Die Gebäudeklasse hängt vor allem an der Höhe des Fußbodens im obersten Geschoss mit möglichem Aufenthaltsraum: bis 7 m die Klassen 1 bis 3, bis 13 m Klasse 4 (in NRW § 2 Abs. 3 BauO NRW). Mit einer vierten Etage rutscht ein Mehrfamilienhaus oft in Klasse 4, und dann müssten auch Wände, Decken und Treppenraum im Bestand mehr Feuerwiderstand bieten. Hier setzen die Umbau-Regeln an:

• Bisherige Klasse bleibt bei der erstmaligen Aufstockung um ein Geschoss in Bayern, Brandenburg, Hessen, NRW und Thüringen, ab 2027 in Bremen (etwa § 47 Abs. 7 BauO NRW). Mecklenburg-Vorpommern hilft nur, wenn die Klasse gleich bleibt (§ 48 Abs. 6 LBauO M-V).
• Klasse 3 genügt in Baden-Württemberg, Berlin, Rheinland-Pfalz und dem Saarland, wenn das Haus in Klasse 4 rutscht (§ 27f LBO BW, § 48 BauO Bln, § 44 LBauO, § 46 LBO Saarland).
• Nur Grundanforderungen an die betroffenen Bauteile gelten in Niedersachsen und Sachsen-Anhalt (§ 85a NBauO, § 86a BauO LSA).

Als Ausgleich verlangen die Länder etwa feuerhemmende Türen zum Keller und eine Rauchabzugsöffnung im Treppenraum. Hamburg, Sachsen und Schleswig-Holstein haben keine solche Regel.

Aufzug und Stellplätze: die teuren Folgepflichten

Einen Aufzug verlangen die meisten Länder ab 13 m Höhe, NRW und Mecklenburg-Vorpommern schon ab mehr als drei oberirdischen Geschossen. In zwölf Ländern entfällt er bei einer Aufstockung um bis zu zwei Geschosse (etwa § 39 Abs. 4 BauO NRW). Keine solche Ausnahme haben Rheinland-Pfalz, Sachsen und Sachsen-Anhalt (siehe Tabelle), in Bayern entfällt er nur bei unverhältnismäßigem Aufwand (Art. 37 Abs. 4 BayBO).

Stellplätze musst du für Wohnraum aus einer Aufstockung in den meisten Ländern nicht nachweisen, teils mit Stichtag oder Mindestalter des Gebäudes (Fundstellen in der Tabelle). Ausnahme NRW: Dort entscheidet die Stellplatzsatzung deiner Gemeinde, auch über den Mehrbedarf bei Änderungen (§ 48 Abs. 1, § 89 Abs. 1 Nr. 4 BauO NRW). In Bayern können ältere Satzungen fortgelten (Art. 83 Abs. 5 BayBO).

Aufstockung nach Landesbauordnung: alle 16 Länder

„Erste Aufstockung“ heißt: das erste zusätzliche Geschoss auf einem rechtmäßig bestehenden Gebäude, meist zur Schaffung von Wohnraum.

Greift keine Sonderregel, bleibt die Abweichung. Die meisten Länder sollen sie für die Weiternutzung bestehender Gebäude zulassen (etwa § 69 Abs. 1 BauO NRW). In Baden-Württemberg, Brandenburg, Niedersachsen und Schleswig-Holstein ist sie unter den jeweiligen Voraussetzungen sogar zuzulassen (§ 56 Abs. 2 LBO BW, § 67 Abs. 1 BbgBO, § 66 Abs. 1 NBauO, § 67 Abs. 1 LBO SH).

Haus aufstocken: Genehmigung und die Nachbarn

Die Unterschrift deiner Nachbarn ist keine allgemeine Voraussetzung der Baugenehmigung. Beteiligt werden sie trotzdem: In Bayern musst du ihnen Lageplan und Bauzeichnungen immer zur Zustimmung vorlegen (Art. 66 Abs. 1 BayBO). In NRW benachrichtigt die Bauaufsicht sie, wenn eine Abweichung oder Befreiung ihre Belange berühren kann, und sie haben einen Monat für Einwendungen (§ 72 Abs. 1 BauO NRW).

Zwingend brauchst du die Nachbarn, wenn deine Abstandsfläche auf ihr Grundstück reichen soll. Das muss öffentlich-rechtlich gesichert sein, in NRW durch eine Baulast des Nachbarn (§ 6 Abs. 2 Satz 3, § 85 BauO NRW).

Praxisbeispiel: Staffelgeschoss auf einem Haus in Münster

Sandra und Murat besitzen in Münster ein freistehendes Einfamilienhaus von 1972 mit zwei Vollgeschossen, 12 × 10 m Grundfläche und 3,20 m Abstand zur seitlichen Grenze. Der Bebauungsplan von 2021 erlaubt zwei Vollgeschosse und eine GFZ von 0,8, das Grundstück hat 600 m². Oben soll eine Wohnung für Murats Eltern entstehen.

1. Vollgeschoss: Ein drittes Vollgeschoss widerspräche der Festsetzung „II“. Die Architektin plant ein Staffelgeschoss mit 84 m², das zur Straße und zum Garten je 1,50 m zurückspringt. Mit 70 Prozent bleibt es unter der Drei-Viertel-Grenze (§ 2 Abs. 6 BauO NRW).
2. GFZ: Das Staffelgeschoss zählt nicht zur Geschossfläche (§ 20 Abs. 3 BauNVO), es bleibt bei 240 von erlaubten 480 m².
3. Gebäudeklasse: Der Fußboden oben liegt 6,20 m über dem Gelände. Mit zwei Wohnungen und 324 m² Brutto-Grundfläche bleibt das Haus in Klasse 1 (§ 2 Abs. 3 BauO NRW).
4. Abstandsfläche: An den Seiten ist die Wand jetzt 9,30 m hoch. Nach der Grundregel wären 3,72 m nötig, das Haus steht nur 3,20 m von der Grenze. Weil es ein Wohngebäude der Klasse 1 mit drei oberirdischen Geschossen bleibt, genügen 3 m (§ 6 Abs. 5 Satz 5 BauO NRW).
5. Verfahren: Alle Festsetzungen sind eingehalten, also reicht die Genehmigungsfreistellung: einreichen, einen Monat warten, mit Standsicherheitsnachweis beginnen (§ 63 Abs. 3 und 6 BauO NRW). Den Stellplatz klären die beiden vorab mit der Satzung der Stadt.

In Thüringen hätte die neue Etage keine eigene Abstandsfläche gebraucht. In Niedersachsen, wo die Drei-Meter-Regel fehlt, hätte die Architektin mit 3,72 m rechnen müssen.

Häufige Fehler beim Aufstocken

• Nur die Bauordnung geprüft: Die beste Umbau-Regel hilft nichts, wenn der Bebauungsplan kein weiteres Vollgeschoss oder keine größere Höhe zulässt.
• Zwei Etagen auf einmal geplant: Der Verzicht auf Abstandsflächen und die Regel zur bisherigen Gebäudeklasse gelten meist nur für die erstmalige Aufstockung um ein Geschoss.
• Die Fassung verwechselt: Viele Bauordnungen wurden 2025 und 2026 geändert, Bremens Umbau-Regel gilt erst ab 1. Januar 2027. Prüfe, welche Fassung bei deiner Einreichung gilt.
• Den Rettungsweg vergessen: Die Umbau-Regeln lockern Bauteil-Anforderungen, nicht den zweiten Rettungsweg (ausdrücklich etwa § 47 Abs. 7 BauO NRW, Art. 46 Abs. 6 BayBO). Ein anleiterbares Fenster gehört in die erste Skizze.

Fazit: Erst der Bebauungsplan, dann die Bauordnung

Die Bauordnungen sind deutlich aufstockungsfreundlicher geworden: Vier Länder verzichten bei der ersten Etage auf Abstandsflächen, fünf lassen die bisherige Gebäudeklasse gelten. Ob die Etage überhaupt kommen darf, entscheidet aber zuerst der Bebauungsplan mit Vollgeschossen, GFZ und Höhe.

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