Hauskauf: Diese Unterlagen brauchst du vor dem Notartermin
Vor dem Notartermin reicht der Blick ins Grundbuch nicht. Welche Unterlagen du beim Hauskauf brauchst, wer sie ausstellt und warum Baulasten und Erschließungsbeiträge teuer werden können.
Hauskauf: Was das Grundbuch dir nicht verrät
Der Notar prüft vor der Beurkundung das Grundbuch. Dazu verpflichtet ihn § 21 BeurkG. Vieles, was über den Wert deines Hauses entscheidet, steht dort aber nicht: Baulasten, offene Erschließungsbeiträge, Altlasten oder die Frage, ob der ausgebaute Dachboden überhaupt genehmigt ist.
Die Bundesnotarkammer nennt diese Punkte ausdrücklich als Dinge, die du als Käufer selbst prüfen musst. Die folgende Checkliste zeigt dir, welche Unterlagen du vor dem Notartermin brauchst, wer sie ausstellt und worauf du achtest.
Die Checkliste: acht Unterlagen vor dem Notartermin
Unterlage | Wo du sie bekommst | Worauf du achtest |
|---|---|---|
Grundbuchauszug | Grundbuchamt; als Kaufinteressent mit Vollmacht des Eigentümers (§ 12 GBO) | Abteilung II (Rechte Dritter wie Wegerecht oder Wohnrecht) und Abteilung III (Grundschulden) |
Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte | Katasteramt oder Vermessungsverwaltung deines Landes | Grenzen, Flurstücksnummer und ob alle Gebäude eingetragen sind |
Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis | Bauaufsicht, in Baden-Württemberg die Gemeinde; in Bayern gibt es keines | Baulasten etwa für Abstandsflächen, Zufahrten oder Stellplätze |
Bauakte mit Baugenehmigung | Bauaufsichtsbehörde, mit Vollmacht des Verkäufers | Stimmt der heutige Bestand mit den genehmigten Plänen überein? |
Bebauungsplan | Gemeinde, oft auch online im Geoportal | Was darf auf dem Grundstück künftig gebaut werden? |
Erschließungsbeitragsbescheinigung | Gemeinde, meist nur für Eigentümer oder Bevollmächtigte | Offene oder künftig anfallende Beiträge |
Altlastenauskunft | Untere Bodenschutzbehörde des Kreises oder der kreisfreien Stadt | Eintrag im Altlastenkataster; ohne Vollmacht gibt es teils nur ein Ja oder Nein |
Energieausweis | Verkäufer (Pflicht nach § 80 GModG) | Energiebedarf, Effizienzklasse und Modernisierungsempfehlungen |
Vieles davon bekommst du nur mit einer Vollmacht des Verkäufers. Bitte ihn deshalb früh darum, am besten schon, wenn ihr euch über den Preis einig seid. Kaufst du von einem Unternehmer, etwa einem Bauträger, soll dir der Vertragsentwurf zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Nutze diese Zeit für die Auskünfte.
Baulasten: die Belastung, die nicht im Grundbuch steht
Weil die Baulast in einem behördlichen Verzeichnis steht und nicht im Grundbuch, findet der Notar sie beim Blick ins Grundbuch nicht. Ein Beispiel: Zugunsten des Nachbarn ist auf deinem Grundstück eine Abstandsflächenbaulast eingetragen. Die belastete Fläche muss frei bleiben, und genau dort wolltest du den Wintergarten bauen. Mehr dazu liest du in unserem Artikel zu Baulasten und Baulastenverzeichnis.
Wo du das Verzeichnis einsiehst, hängt vom Bundesland ab:
Land | Baulastenverzeichnis | Wo du nachfragst |
|---|---|---|
Baden-Württemberg | ja | Gemeinde |
Bayern | nein | Grundbuch, Abteilung II (Dienstbarkeiten) |
Berlin | ja | Bauaufsicht des Bezirks |
Brandenburg | ja, seit Juli 2016 wieder | Bauaufsicht; für 1994 bis 2016 zusätzlich das Grundbuch |
Bremen | ja | Bauaufsicht |
Hamburg | ja | Auszüge beim Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung |
Hessen | ja | Bauaufsicht |
Mecklenburg-Vorpommern | ja | Bauaufsicht |
Niedersachsen | ja | Bauaufsicht |
Nordrhein-Westfalen | ja | Bauaufsicht |
Rheinland-Pfalz | ja | Bauaufsicht |
Saarland | ja | Bauaufsicht |
Sachsen | ja | Bauaufsicht; Sicherung auch per Dienstbarkeit im Grundbuch möglich |
Sachsen-Anhalt | ja | Bauaufsicht |
Schleswig-Holstein | ja | Bauaufsicht |
Thüringen | ja | Bauaufsicht |
Mit Bauaufsicht ist die untere Bauaufsichtsbehörde gemeint. Das ist je nach Ort der Kreis, die kreisfreie Stadt oder eine größere Stadt mit eigenem Bauamt. Als Kaufinteressent brauchst du für die Einsicht ein berechtigtes Interesse. Viele Behörden akzeptieren dafür eine Vollmacht des Eigentümers oder den Entwurf des Kaufvertrags.
Erschließungsbeiträge: Wer zahlt die Straße?
Erschließungsbeiträge stehen ebenfalls nicht im Grundbuch (§ 54 GBO), denn sie ruhen als öffentliche Last auf dem Grundstück (§ 134 Abs. 2 BauGB). Zahlen muss, wer bei Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer ist (§ 134 Abs. 1 BauGB). Kommt der Bescheid nach der Umschreibung, trifft er also dich.
Im Verhältnis zum Verkäufer gilt etwas anderes: Ohne abweichende Vereinbarung trägt der Verkäufer die Beiträge für Maßnahmen, die bis zum Vertragsschluss bautechnisch begonnen wurden (§ 436 Abs. 1 BGB). Den Betrag müsstest du dir dann von ihm zurückholen.
Bauakte und Denkmalschutz: Ist das Haus so genehmigt?
Mit einer Vollmacht des Verkäufers kannst du die Bauakte beim Bauamt einsehen. Vergleiche die genehmigten Pläne mit dem, was du bei der Besichtigung siehst. Ein ausgebautes Dachgeschoss, ein Wintergarten oder eine Garage, die als Wohnraum dient, sind häufige Stellen, an denen Bestand und Genehmigung auseinanderlaufen. Was dann droht, erklärt unser Artikel zum Schwarzbau.
Frag außerdem bei der Unteren Denkmalbehörde, ob das Haus unter Denkmalschutz steht. Je nach Land entsteht der Schutz erst mit der Eintragung in die Denkmalliste oder gilt schon kraft Gesetzes, auch wenn das Gebäude noch gar nicht in der Liste steht. Ein Blick in die Liste allein reicht deshalb nicht.
Bei einer Eigentumswohnung zusätzlich
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan: Sie zeigen, was zu deiner Wohnung gehört und was Gemeinschaftseigentum ist (§§ 7, 8 WEG).
- Beschluss-Sammlung: Mit Ermächtigung des Verkäufers darfst du sie beim Verwalter einsehen (§ 24 Abs. 7 WEG). Beschlüsse der Eigentümer gelten auch ohne Grundbucheintrag für dich (§ 10 Abs. 3 WEG).
- Protokolle der letzten Versammlungen: Lass sie dir vom Verkäufer geben. Das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen hat nur er als Eigentümer (§ 18 Abs. 4 WEG).
- Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht: Sie zeigen das Hausgeld und den Stand der Erhaltungsrücklage (§ 28 WEG).
- Verwalterzustimmung: Sieht die Teilungserklärung sie vor, bleibt der Kauf unwirksam, bis sie vorliegt (§ 12 Abs. 3 WEG).
Häufige Fehler vor dem Notartermin
- Nur aufs Grundbuch verlassen: Baulasten, Erschließungsbeiträge und Altlasten stehen dort nicht.
- Vollmacht zu spät angefragt: Ohne sie bekommst du viele Auskünfte gar nicht oder nur eingeschränkt.
- Bestand nicht mit der Genehmigung verglichen: Ungenehmigte Umbauten gehen mit dem Kauf auf dich über.
- Erschließung nicht geregelt: Der Bescheid trifft den Eigentümer bei Bekanntgabe, auch wenn die Straße schon vorher gebaut wurde.
- In Bayern das Baulastenverzeichnis gesucht: Dort stehen solche Pflichten als Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs.
Fazit: Erst die Unterlagen, dann der Termin
Ein Hauskauf ist rechtlich so sicher wie die Unterlagen, die du vorher gesehen hast. Grundbuch, Baulastenverzeichnis, Bauakte, Bebauungsplan und Erschließung beantworten zusammen die entscheidende Frage: Bekommst du genau das Haus, das du bezahlst, und darfst du damit machen, was du vorhast?
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Häufige Fragen
Prüft der Notar das Baulastenverzeichnis?
Nicht automatisch. § 21 BeurkG verpflichtet den Notar, sich über den Inhalt des Grundbuchs zu unterrichten. Das Baulastenverzeichnis nennt die Vorschrift nicht. Baugenehmigung, Baulasten, Erschließung und Altlasten solltest du deshalb selbst prüfen oder dir die Auskünfte vom Verkäufer beschaffen lassen.
Darf ich als Kaufinteressent ins Grundbuch schauen?
Nur mit berechtigtem Interesse (§ 12 GBO). Als Kaufinteressent weist du das in der Praxis mit einer Vollmacht des Eigentümers nach. Der Notar darf ohne weitere Darlegung einsehen (§ 43 Abs. 2 GBV).
Wer zahlt Erschließungsbeiträge nach dem Hauskauf?
Zahlen muss, wer bei Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer ist. Kommt der Bescheid nach der Umschreibung, trifft er also dich (§ 134 BauGB). Im Verhältnis zum Verkäufer trägt dieser ohne andere Vereinbarung die Beiträge für Maßnahmen, die bis zum Vertragsschluss bautechnisch begonnen wurden (§ 436 BGB). Regle das deshalb im Kaufvertrag.
Gibt es in jedem Bundesland ein Baulastenverzeichnis?
Nein. Bayern kennt keine Baulasten, dort werden solche Verpflichtungen als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen. Brandenburg führt seit Juli 2016 wieder ein Verzeichnis. Für die Jahre 1994 bis 2016 musst du dort zusätzlich das Grundbuch prüfen.
Wann muss der Verkäufer den Energieausweis zeigen?
Spätestens bei der Besichtigung. Nach Abschluss des Kaufvertrags muss er ihn dir unverzüglich übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG, früher GEG). Für Baudenkmäler gilt diese Pflicht nicht.