Bodenrichtwert abrufen: So geht’s in allen 16 Bundesländern

Bodenrichtwert abrufen: in fast jedem Land kostenlos

Was ist dein Grundstück wert, wenn man sich das Haus wegdenkt? Genau diese Zahl liefert der Bodenrichtwert. Den Bodenrichtwert abrufen kannst du in 15 Bundesländern kostenlos online, im Bodenrichtwertportal deines Landes oder im bundesweiten Portal BORIS-D. Bayern ist die Ausnahme: Dort zeigen nur einzelne Gutachterausschüsse ihre Werte gratis, sonst kostet die Auskunft eine Gebühr.

Hier findest du für alle 16 Länder das richtige Portal, lernst die Kürzel der Bodenrichtwertkarte lesen und rechnest den Richtwert auf dein Grundstück um. Du suchst in NRW? Die Schritt-für-Schritt-Anleitung für BORIS.NRW steht in unserem Artikel Bodenrichtwert NRW.

Was der Bodenrichtwert ist und wer ihn festlegt

Den Bodenrichtwert ermittelt der örtliche Gutachterausschuss, ein selbständiges und unabhängiges Gremium (§ 192 BauGB). Grundlage ist die Kaufpreissammlung: Die beurkundende Stelle, meist der Notar, schickt jeden Grundstückskaufvertrag in Abschrift an den Ausschuss (§ 195 Abs. 1 BauGB). Daraus leitet er durchschnittliche Lagewerte in Euro pro Quadratmeter ab (§ 196 Abs. 1 BauGB).

Der Wert gilt für eine Bodenrichtwertzone, also ein Gebiet mit weitgehend gleicher Art und gleichem Maß der Nutzung. Lagebedingte Wertunterschiede zum Richtwertgrundstück sollen grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen (§ 15 Abs. 1 ImmoWertV). In bebauten Gebieten gilt der Wert so, als wäre der Boden unbebaut.

Ermittelt wird mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres, die Länder dürfen häufigere Ermittlungen vorschreiben (§ 196 Abs. 1 Satz 5, § 199 Abs. 2 Nr. 4 BauGB). Die Werte werden veröffentlicht, und jeder kann bei der Geschäftsstelle Auskunft verlangen (§ 196 Abs. 3 BauGB). Ein berechtigtes Interesse brauchst du dafür nicht, anders als bei Auskünften aus der Kaufpreissammlung (§ 195 Abs. 5 BauGB).

Bodenrichtwert online abrufen: So gehst du vor

1. Portal wählen: Nimm das Bodenrichtwertportal deines Landes aus der Tabelle unten. Für einen schnellen Blick über Ländergrenzen hinweg reicht BORIS-D unter bodenrichtwerte-boris.de.
2. Grundstück suchen: Gib die Adresse ein oder Gemarkung, Flur und Flurstück. Bei unbebauten Grundstücken ohne Hausnummer ist die Flurstücksnummer der sichere Weg.
3. Stichtag einstellen: Für Kauf, Verkauf oder Erbe brauchst du den aktuellen Stichtag, für die Grundsteuer den 01.01.2022.
4. Zone anklicken: Notiere Wert, Stichtag und alle Merkmale des Richtwertgrundstücks, also Entwicklungszustand, Nutzungsart, Beitragszustand, WGFZ und Fläche.
5. Ausdruck sichern: Viele Portale erzeugen ein PDF. In NRW, Niedersachsen und Brandenburg bekommst du so kostenlos einen amtlichen Auszug, in Hessen eine PDF-Auskunft über Geodaten online.

Bodenrichtwert in allen 16 Ländern: Portale und Kosten

So kommst du in deinem Land an den Bodenrichtwert. „Kostenlos“ heißt: ansehen und ausdrucken ohne Gebühr. Schriftliche Auskünfte der Geschäftsstellen kosten fast überall Geld, die Beträge stehen nur dort, wo das Land sie veröffentlicht.

Jährlich ermitteln NRW, Niedersachsen, Hamburg, Berlin und Brandenburg. Die übrigen Länder ermitteln mindestens alle zwei Jahre, einzelne Ausschüsse sind schneller, Stuttgart etwa beschließt jedes Jahr zum 1. Januar. Prüf deshalb immer den Stichtag in der Auskunft.

Bayern ist der Sonderfall. Zuständig sind 96 Gutachterausschüsse an Landratsämtern und kreisfreien Städten. Das Landesportal im BayernAtlas zeigt die Werte nur dort kostenlos, wo der örtliche Ausschuss sie freigibt. Sonst bestellst du eine gebührenpflichtige Auskunft, deren Höhe der Ausschuss festlegt. Die Werte zum Stichtag 01.01.2026 laufen seit April 2026 im Landesportal ein.

Bodenrichtwertkarte lesen: die wichtigsten Kürzel

Neben dem Betrag steht eine Kurzbeschreibung des Richtwertgrundstücks, zum Beispiel „B W ebf WGFZ 0,6 f 500“. Die Kürzel legt Anlage 5 der ImmoWertV bundesweit fest. Pflicht sind Entwicklungszustand und Art der Nutzung, bei baureifem Land zusätzlich der Beitragszustand (§ 16 Abs. 2 ImmoWertV).

Die WGFZ (wertrelevante Geschossflächenzahl) ist nicht die GFZ aus dem Bebauungsplan. Sie zählt alle oberirdischen Geschosse nach Außenmaßen, ausgebaute oder ausbaufähige Dachgeschosse mit 75 Prozent und Staffelgeschosse voll (§ 16 Abs. 4 ImmoWertV). Die GFZ der Baunutzungsverordnung erfasst dagegen nur die Vollgeschosse (§ 20 Abs. 3 BauNVO). Wie viel du nach Bebauungsplan bauen darfst, prüfst du mit unserem GRZ/GFZ-Rechner.

Vom Bodenrichtwert zum Bodenwert deines Grundstücks

Die Grundformel lautet: Bodenwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert. Sie stimmt aber nur, wenn dein Grundstück dem Richtwertgrundstück entspricht. Weicht es ab, passt du den Richtwert an (§ 26 Abs. 2 ImmoWertV), vor allem mit Umrechnungskoeffizienten (§ 19 ImmoWertV).

Ein Umrechnungskoeffizient gibt das Wertverhältnis zu einem Normgrundstück an, etwa bei anderer WGFZ oder Grundstücksgröße. Die Koeffizienten leitet der Gutachterausschuss aus Kaufpreisen ab (§ 193 Abs. 5 BauGB) und veröffentlicht sie zum Beispiel im Grundstücksmarktbericht. Die Rechnung: angepasster Richtwert = Bodenrichtwert × Koeffizient deines Grundstücks ÷ Koeffizient des Richtwertgrundstücks.

Nimm dafür immer die Koeffizienten des Ausschusses, der den Richtwert beschlossen hat. Tabellen aus einer anderen Stadt passen nicht zu seinem Modell (§ 10 ImmoWertV).

Auch der angepasste Wert ist noch kein Verkehrswert. Den bestimmt nach § 194 BauGB der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Gebäude, Zuschnitt, Baulasten, Altlasten und die Preisentwicklung seit dem Richtwert-Stichtag kommen erst im Gutachten dazu.

Praxisbeispiel: Grundstück mit Altbau in München

Jonas und Mira wollen in München ein 480 m² großes Grundstück mit älterem Einfamilienhaus kaufen. Den Bodenrichtwert bestellen sie beim Gutachterausschuss über bodenrichtwerte-muenchen.de, die Gebühr beträgt 30 € je Bodenrichtwert. Angenommen, die Auskunft zum Stichtag 01.01.2026 lautet: 2.300 €/m², B, W, WGFZ 0,6, ebf.

Erste Rechnung: 480 m² × 2.300 €/m² = 1.104.000 €. Das Haus spielt dabei keine Rolle, der Richtwert tut so, als wäre das Grundstück leer.

Der Architekt der beiden rechnet nach: Mit dem nach Bebauungsplan zulässigen Neubau samt ausbaufähigem Dachgeschoss käme das Grundstück auf eine WGFZ von 0,8. Angenommen, die Umrechnungskoeffizienten des Münchner Ausschusses lauten 1,00 für WGFZ 0,6 und 1,12 für WGFZ 0,8. Dann gilt: 2.300 €/m² × 1,12 ÷ 1,00 = 2.576 €/m². Bodenwert: 480 m² × 2.576 €/m² ≈ 1.236.000 €, rund 132.000 € mehr als die erste Rechnung.

Mit dieser Zahl gehen die beiden in die Preisverhandlung. Für die Finanzierung reicht sie nicht: Zustand des Hauses und Marktentwicklung seit Januar fehlen. Einen belastbaren Verkehrswert liefert erst ein Gutachten.

Grundsteuer: Der Bodenrichtwert von 2022 ist nicht der Marktwert

Für die Grundsteuer zählt der Bodenrichtwert zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022. Viele Landesportale führen ihn als eigenen Stichtag oder in einem eigenen Grundsteuer-Viewer, die nächste Hauptfeststellung folgt nach sieben Jahren (§ 221 BewG). Mit dem heutigen Marktniveau hat dieser Wert wenig zu tun, die Bodenpreise haben sich seitdem vielerorts deutlich bewegt.

Wie stark der Bodenrichtwert in deine Grundsteuer eingeht, hängt vom Land ab. Im Bundesmodell gilt für den Grund und Boden: Fläche mal Bodenrichtwert, Abweichungen etwa bei der GFZ bleiben grundsätzlich unberücksichtigt (§ 247 Abs. 1 BewG). Auch das Bodenwertmodell in Baden-Württemberg rechnet mit Fläche mal Bodenrichtwert, dort ganz ohne Gebäude. Hessen und Niedersachsen nutzen den Bodenrichtwert nur für einen Lagefaktor im Vergleich zum Gemeindedurchschnitt. Bayern und Hamburg setzen auf Flächenmodelle ohne Bodenrichtwert.

Häufige Fehler beim Bodenrichtwert

• Falschen Stichtag nehmen: Der Bodenrichtwert zum 01.01.2022 für die Grundsteuer taugt nicht für eine Kaufpreisverhandlung im Jahr 2026.
• Richtwert mit Kaufpreis verwechseln: Er gilt für ein fiktives, leeres Grundstück. Haus, Zustand und Mikrolage fehlen.
• ebf überlesen: Steht bei deinem Grundstück noch ein Erschließungsbeitrag aus, ist es weniger wert als das ebf-Richtwertgrundstück.
• GFZ und WGFZ gleichsetzen: Ein ausgebautes Dachgeschoss erhöht die WGFZ, auch wenn es kein Vollgeschoss ist.
• Grünflächen mitrechnen: Liegen Wald-, Grün- oder Verkehrsflächen in der Zone, gilt der Bodenrichtwert für sie nicht (§ 15 Abs. 2 ImmoWertV).

Fazit: kostenlos abrufen, sorgfältig umrechnen

In 15 Ländern rufst du den Bodenrichtwert kostenlos im Landesportal ab, in Bayern hängt es vom örtlichen Gutachterausschuss ab. Entscheidend ist nicht die Zahl allein, sondern der Abgleich: Stichtag, Beitragszustand und WGFZ müssen zu deinem Grundstück passen.

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