Dachausbau in Hessen: Seit 2025 ohne Baugenehmigung?

Dachausbau in Hessen: Was seit dem 14. Oktober 2025 gilt

Du willst in Hessen den Dachboden zu Wohnraum ausbauen, vielleicht mit einer Gaube und einer eigenen Wohnung für Kinder oder Mieter? Dann hat das „Baupaket I“ der Landesregierung den Weg deutlich verkürzt. Seit dem 14. Oktober 2025 stellt § 64 Abs. 1a HBO den Dachausbau in Hessen zu Wohnzwecken einschließlich Gauben auch im unbeplanten Innenbereich und im Gebiet eines einfachen Bebauungsplans von der Baugenehmigung frei.

Die kurze Antwort auf die Titelfrage lautet also: Ja, du brauchst meist keine Baugenehmigung mehr. Ein Verfahren bleibt aber. Du reichst Bauvorlagen ein, wartest eine Frist ab, und die Gemeinde kann ohne Begründung doch einen Bauantrag verlangen.

Zum Stand: Die Hessische Bauordnung ist seit dem 14. Oktober 2025 unverändert. Für ein „Baupaket II“ mit weiteren Erleichterungen beim Dachausbau gibt es bisher nur Eckpunkte vom Januar 2026, kein Gesetz. Wie andere Länder das Bauen ohne Baugenehmigung regeln, zeigt unser Vergleich aller 16 Bundesländer.

Wann der Dachausbau freigestellt ist

Welches Verfahren gilt, hängt vor allem davon ab, wo dein Haus liegt:

Außerdem müssen diese Bedingungen erfüllt sein (§ 64 Abs. 1 HBO):

• Das Gebäude ist kein Sonderbau und wird durch den Ausbau auch keiner. Eine Grenze bei der Gebäudeklasse gibt es nicht.
• Der Ausbau dient Wohnzwecken. Auch eine zusätzliche Wohnung im Dach fällt darunter.
• Du brauchst keine Befreiung oder Ausnahme vom Bebauungsplan (§ 31 BauGB) und keine Abweichung von der HBO oder einer Gestaltungssatzung (§ 73 HBO).
• Die Erschließung ist gesichert.
• Die Gemeinde verlangt kein Genehmigungsverfahren.

Ausdrücklich genannt sind Gauben. Ob auch Zwerchgiebel oder Dacheinschnitte unter § 64 Abs. 1a HBO fallen, lässt das Gesetz offen. Kläre das vorab mit deiner Bauaufsicht.

Was am Dach sogar verfahrensfrei ist

Für manche Arbeiten brauchst du gar kein Verfahren, nur das materielle Recht gilt weiter (§ 62 Abs. 2 HBO). Die Anlage zu § 63 HBO nennt unter anderem:

• Gauben, Loggien und Dachterrassen auf bestehenden Gebäuden (Nr. I 1.16). Vorbehalte: Du gibst die Bauvorlagen der Gemeinde, und verlangt sie binnen 14 Tagen kein Genehmigungsverfahren, darfst du beginnen. Außerdem bescheinigt ein Nachweisberechtigter die Statik.
• Dachflächenfenster (Nr. I 2.3) mit Statikbescheinigung und die Änderung des Dachs samt Konstruktion und Dämmung (Nr. I 2.5) mit denselben Vorbehalten wie bei Gauben.
• Solaranlagen auf dem Dach (Nr. I 3.9.1).
• den Ausbau eines Wohngebäudes der Gebäudeklassen 1 bis 3 ohne Nutzungsänderung, ohne Eingriff ins Tragwerk und ohne Änderung der äußeren Gestalt (Nr. II 1).

Gauben waren in Hessen also schon vor 2025 verfahrensfrei. Neu ist, dass die Umwandlung des Dachbodens in Wohnräume auch im Innenbereich und bei einfachem Bebauungsplan ohne Baugenehmigung auskommt.

So läuft die Freistellung ab

1. Vorab klären: Liegt das Haus im Innenbereich oder im Gebiet eines Bebauungsplans? Gibt es eine Gestaltungssatzung, steht es unter Denkmalschutz, wird das Dachgeschoss zum Vollgeschoss?
2. Planer beauftragen: Die Bauvorlagen erstellt eine bauvorlageberechtigte Person (§ 67 HBO). Bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen und 200 m² Wohnfläche dürfen das auch Meister im Maurer-, Betonbauer- oder Zimmererhandwerk und Bautechniker.
3. Bauvorlagen zusammenstellen: Formular BAB 33, Nachweis der Bauvorlageberechtigung, Liegenschaftsplan, Bauzeichnungen, Beschreibung und Abstandsflächennachweis, digital über das Bauportal Hessen oder auf Papier in zweifacher Ausfertigung.
4. Bei der unteren Bauaufsicht einreichen: beim Kreisausschuss oder bei deiner Stadt, wenn sie die Bauaufsicht selbst führt (kreisfreie Städte, Sonderstatusstädte und einige weitere Gemeinden). Die Bauaufsicht beteiligt die Gemeinde, du musst nicht mehr doppelt einreichen (§ 64 Abs. 3 HBO).
5. Frist abwarten: Die Gemeinde hat einen Monat ab Eingang bei ihr, die Frist beginnt spätestens zwei Wochen nach Eingang bei der Bauaufsicht. Die Bauaufsicht teilt dir mit, ab wann du beginnen darfst.
6. Baubeginn anzeigen: mindestens eine Woche vorher, mit Bauleitung und Rohbaufirma (§ 75 HBO). Die Nachweise zu Statik, Brandschutz und Schallschutz müssen vor dem jeweiligen Bauabschnitt bei der Bauaufsicht und auf der Baustelle vorliegen.

Nachbarn werden in der Freistellung nicht beteiligt. Die Gemeinde muss nicht begründen, wenn sie ein Verfahren verlangt, und einen Anspruch auf ihren Verzicht hast du nicht (§ 64 Abs. 4 HBO). Du kannst auch von vornherein einen Bauantrag stellen (§ 62 Abs. 3 HBO).

Die Gebühr für die Freistellung liegt laut Verwaltungskostenordnung des Landes (Nr. 643) bei 55 bis 200 €, kommunale Satzungen können abweichen. Wiesbaden nimmt laut seiner Gebührensatzung (Stand 2022) 100 bis 250 €. Im vereinfachten Verfahren sind es nach Landesrecht 7 € je 1.000 € Rohbausumme, mindestens 100 €.

Bauliche Anforderungen an das neue Dachgeschoss

Bei Doppel- und Reihenhäusern brauchen Gauben 1,25 m Abstand zur Brandwand, es sei denn, die Wand schützt sie gegen Brandübertragung (§ 35 Abs. 5 HBO). Breite Gauben zählen außerdem bei der Abstandsfläche mit: Nehmen sie zwischen einem Fünftel und der Hälfte der Wandbreite ein, wird auf Dächern bis 45 Grad ein Drittel ihrer Höhe angerechnet (§ 6 Abs. 4 HBO). Die Abstandsfläche beträgt 0,4 H, seit 2025 mindestens 2,50 m statt 3 m.

Einen Aufzug musst du nicht einbauen, wenn erst der Ausbau des obersten Geschosses das Gebäude über 13 m bringt (§ 42 Abs. 5 HBO). Spielplatz und Abstellraum sind beim Dachausbau ebenfalls keine Pflicht.

Praxisbeispiel: Einliegerwohnung im Dach in Kassel

Ein freistehendes Einfamilienhaus in Kassel liegt im unbeplanten Innenbereich und steht nicht unter Denkmalschutz. Die Eigentümer bauen das Dachgeschoss zu einer zweiten Wohnung aus. Das Haus bleibt Gebäudeklasse 1: freistehend, höchstens zwei Wohnungen, Fußboden des Dachgeschosses unter 7 m.

Auf der 10 m langen Traufseite entsteht eine 4 m breite Gaube, mehr als 0,50 m von der Außenwand zurückgesetzt. Sie nimmt mehr als ein Fünftel, aber weniger als die Hälfte der Wandbreite ein, und das Dach ist 40 Grad steil. Deshalb zählt ein Drittel ihrer Höhe zur Wandhöhe H. Bei 8 m Abstand zur Grenze bleibt die Abstandsfläche trotzdem auf dem eigenen Grundstück.

Die Bauvorlagen gehen am 2. November bei der Bauaufsicht der Stadt Kassel ein. Die Monatsfrist der Gemeinde beginnt spätestens am 16. November, der Baubeginn ist damit spätestens Mitte Dezember möglich, sofern die Stadt kein Genehmigungsverfahren verlangt. Geplant sind 2,10 m Raumhöhe, ein Rettungsfenster in der Gaube, eine feste Treppe und eine Dämmung nach § 39 GModG. Einen zusätzlichen Stellplatz brauchen die Eigentümer nicht.

Häufige Fehler beim Dachausbau in Hessen

• Freistellung mit Verfahrensfreiheit verwechselt: Für den Ausbau zu Wohnraum brauchst du Bauvorlagen und musst die Frist abwarten.
• Im Außenbereich losgelegt: Ohne Bebauungsplan gilt § 64 Abs. 1a HBO dort nicht, du brauchst eine Baugenehmigung.
• Vollgeschoss übersehen: Eine große Gaube kann ein Vollgeschoss schaffen, das der Bebauungsplan nicht erlaubt.
• Rettungsweg vergessen: Die Erleichterungen beim Brandschutz gelten nicht für Rettungswege und Außenwände.
• Bodentreppe eingeplant: Als Zugang zu Wohnräumen ist sie unzulässig.
• Denkmalgenehmigung vergessen: Die Freistellung ersetzt sie nicht (§ 18 HDSchG).

Fazit: Erst den Bebauungsplan prüfen, dann planen

Seit dem Baupaket I ist der Dachausbau in Hessen in den meisten Wohngebieten ohne Baugenehmigung möglich: einreichen, bis zu sechs Wochen warten, bauen. Ob das für dein Haus gilt, entscheiden Lage, Bebauungsplan und die Frage, ob du eine Befreiung brauchst. Mehr zu Dämmung, Statik und Kosten liest du in unserem Ratgeber Dachgeschoss ausbauen.

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