Genehmigungsfreistellung Bayern: Bauen ohne Baugenehmigung

Genehmigungsfreistellung in Bayern: bauen ohne Bescheid

Du planst ein Einfamilienhaus in einem bayerischen Neubaugebiet, und für das Gebiet gibt es einen Bebauungsplan? Dann kannst du oft ohne Baugenehmigung bauen. Die Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 BayBO funktioniert so: Du reichst die Bauvorlagen bei der Gemeinde ein, benachrichtigst die Nachbarn und darfst nach einem Monat bauen, wenn die Gemeinde kein Genehmigungsverfahren verlangt. Einen Genehmigungsbescheid bekommst du nicht.

Drei Punkte musst du in Bayern kennen: Die Unterlagen gehen an die Gemeinde und nicht an die Bauaufsichtsbehörde, die Nachbarn informierst du selbst, und nach Fristablauf hast du vier Jahre Zeit für den Baubeginn. Wie das Verfahren in anderen Ländern heißt, zeigt unser Vergleich aller 16 Bundesländer.

Zum Stand: Inhaltlich gilt Art. 58 BayBO so seit dem 1. Januar 2025, das Vierte Modernisierungsgesetz hat zum 1. April 2026 nur einen Verweis korrigiert. Der Entwurf des Bayerischen Bauturbo-Gesetzes vom Juli 2026 (Landtags-Drucksache 19/13090) lässt Art. 58 unangetastet.

Was die Freistellung ist und wie sie sich abgrenzt

Die Bayerische Bauordnung kennt vier Stufen. Welche für dich gilt, hängt vom Vorhaben und vom Planungsrecht deines Grundstücks ab:

Art. 58 BayBO gilt für Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung jeder baulichen Anlage, die kein Sonderbau ist, also auch für Wohngebäude aller Gebäudeklassen unterhalb der Hochhausgrenze von 22 m. Die Sonderbauten listet Art. 2 Abs. 4 BayBO auf. Per Satzung kann die Gemeinde zudem bestimmte handwerkliche und gewerbliche Vorhaben ausschließen (Art. 58 Abs. 1 Satz 2 BayBO).

Ein Fall gehört seit 2025 nicht mehr dazu: Den Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken samt Gauben stellt Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO seit dem 1. Januar 2025 verfahrensfrei, wenn Konstruktion und äußere Gestalt sonst gleich bleiben. Du zeigst ihn der Gemeinde nur zwei Wochen vor Baubeginn in Textform an (Art. 57 Abs. 7 BayBO). Im unbeplanten Innenbereich gilt das inzwischen auch für zusätzliche Wohnungen in bestehenden Gebäuden.

Freigestellt heißt nicht regelfrei. Festsetzungen des Bebauungsplans, Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO, Brandschutz und eine Stellplatzsatzung deiner Gemeinde gelten weiter. Nur prüft sie niemand vorab.

Die Voraussetzungen nach Art. 58 Abs. 1 BayBO

Freigestellt ist dein Vorhaben nur, wenn alle Bedingungen zusammenkommen:

1. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans (§ 30 Abs. 1 BauGB) oder eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans (§§ 12, 30 Abs. 2 BauGB). Qualifiziert heißt: Er setzt mindestens Art und Maß der Nutzung, überbaubare Flächen und örtliche Verkehrsflächen fest.
2. Das Vorhaben widerspricht keiner Festsetzung des Bebauungsplans und keiner örtlichen Bauvorschrift nach Art. 81 Abs. 1 BayBO, etwa einer Gestaltungssatzung.
3. Die Erschließung ist gesichert: Zufahrt, Wasser, Abwasser.
4. Es ist kein Sonderbau und fällt nicht unter die seltene Störfall-Ausnahme für sehr große Wohnanlagen und Publikumsbauten (Art. 58 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BayBO).
5. Die Gemeinde erklärt nicht innerhalb eines Monats, dass das vereinfachte Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, und beantragt keine vorläufige Untersagung.

Ein Verfahren darf die Gemeinde verlangen, wenn sie die Voraussetzungen oder das Vorhaben prüfen lassen will. Einen Anspruch auf ihr Schweigen hast du nicht (Art. 58 Abs. 3 BayBO). Die vorläufige Untersagung kommt, wenn sie für das Gebiet einen neuen oder geänderten Bebauungsplan vorbereitet (§ 15 Abs. 1 BauGB).

Wann eine Befreiung nach § 31 BauGB überhaupt Chancen hat, erklärt unser Artikel zur Befreiung vom Bebauungsplan.

So läuft das Freistellungsverfahren in Bayern ab

1. Bebauungsplan prüfen: Ist er qualifiziert, und hält dein Entwurf Baugrenzen, Geschosszahl, Grundflächenzahl und Dachform ein?
2. Entwurfsverfasser beauftragen: Die Bauvorlagen erstellt eine bauvorlageberechtigte Person, etwa eine Architektin. Bei freistehenden oder einseitig angebauten Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3 mit höchstens drei Wohnungen dürfen das auch Bauingenieure, staatlich geprüfte Bautechniker sowie Maurer- und Zimmerermeister (Art. 61 BayBO).
3. Katasterauszug zur Bauvorlage besorgen: Er ist Grundlage des Lageplans und muss vom Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung beglaubigt oder eigens für die Bauvorlage abgerufen sein (§ 7 Abs. 2 BauVorlV). Beim Amt kostet er 48 €.
4. Nachbarn benachrichtigen: spätestens mit dem Einreichen. Ist ein Eigentümer nur unter Schwierigkeiten zu ermitteln oder zu erreichen, genügt die Benachrichtigung des unmittelbaren Besitzers, etwa einer Mieterin (Art. 58 Abs. 2 Satz 3 BayBO).
5. Bei der Gemeinde einreichen: mit dem Bauantragsformular (Kreuz bei Genehmigungsfreistellung), auf Papier dreifach (§ 2 BauVorlV). Wo das Landratsamt den Digitalen Bauantrag anbietet, geht es auch online.
6. Frist abwarten: einen Monat ab Vorlage bei der Gemeinde. Bestätigt sie dir vorher schriftlich, dass sie kein Verfahren verlangt, darfst du früher beginnen (Art. 58 Abs. 2 Satz 6 BayBO).
7. Baubeginn anzeigen: mindestens eine Woche vorher bei der Bauaufsichtsbehörde, samt Erklärungen der Nachweisersteller. Nötige Bescheinigungen von Prüfsachverständigen müssen dort vor Baubeginn liegen (Art. 58 Abs. 4 mit Art. 68 Abs. 6 und 8 BayBO, § 15 BauVorlV).

Diese Unterlagen brauchst du

Laut Bauministerium brauchst du dieselben Unterlagen wie für einen Bauantrag, nach § 3 BauVorlV vor allem:

• aktueller Auszug aus dem Katasterwerk und darauf aufbauend der Lageplan im Maßstab 1:1000 oder größer
• Bauzeichnungen im Maßstab 1:100
• Baubeschreibung
• Berechnung des zulässigen, vorhandenen und geplanten Maßes der baulichen Nutzung, wenn der Bebauungsplan dazu Festsetzungen trifft. Einen ersten Überschlag machst du mit unserem GRZ/GFZ-Rechner.
• je nach Fall: Brandschutznachweis, Angaben zur Erschließung, Erklärung zur Übernahme einer Abstandsfläche, Abweichungsanträge

Eine Genehmigungsgebühr fällt nicht an. Bestätigt dir die Gemeinde vorzeitig, dass sie kein Verfahren verlangt, darf sie dafür laut Landratsamt München eine Gebühr nehmen, sofern ihre Kostensatzung das vorsieht.

Risiken: Du trägst die Verantwortung allein

Bei der Freistellung prüft niemand, ob dein Haus zum Bebauungsplan passt. Die Erklärung der Gemeinde ist kein Bescheid und verleiht dir keine Rechtsposition (VGH München, Beschluss vom 6. Dezember 2021, 9 ZB 18.782). Für die Einhaltung aller Vorschriften bist du mit deiner Entwurfsverfasserin oder deinem Entwurfsverfasser selbst verantwortlich (Art. 49 und 51 BayBO).

Stellt die Bauaufsichtsbehörde später einen Verstoß fest, kann sie die Arbeiten einstellen, ausdrücklich auch, wenn du von den eingereichten Unterlagen abweichst (Art. 75 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BayBO). Lässt sich ein rechtmäßiger Zustand nicht anders herstellen, droht die Beseitigung (Art. 76 BayBO).

Nachbarn können gegen die Freistellung mangels Bescheid nicht klagen, sich aber an die Bauaufsichtsbehörde wenden. Bist du unsicher, ob dein Entwurf passt, kläre die kritische Frage vorher mit einem Vorbescheid, der vier Jahre gilt (Art. 71 BayBO).

Praxisbeispiel: Einfamilienhaus in Kirchheim bei München

Familie Huber hat in einem Neubaugebiet in Kirchheim bei München ein Grundstück mit 520 m² gekauft. Der Bebauungsplan setzt ein allgemeines Wohngebiet, eine Grundflächenzahl von 0,3, zwei Vollgeschosse, Satteldach und Baugrenzen fest. Erlaubt sind 156 m² Grundfläche, das geplante Haus hat 11 mal 9 m, also 99 m².

Die Architektin besorgt den Katasterauszug zur Bauvorlage für 48 € und prüft jede Festsetzung. Zwei Nachbarn unterschreiben die Pläne. Den Eigentümer des dritten Grundstücks erreicht die Familie trotz mehrerer Versuche nicht, also informiert sie dessen Mieterin. Am 3. März gehen die Unterlagen bei der Gemeinde ein.

Die Monatsfrist läuft bis zum 3. April, die Gemeinde meldet sich nicht. Am 25. März geht die Baubeginnsanzeige ans Landratsamt München, mit den Erklärungen der Nachweisersteller. Die Statik eines freistehenden Wohnhauses der Gebäudeklasse 1 wird nicht geprüft, muss aber erstellt sein (Art. 62a BayBO). Am 7. April rollt der Bagger an.

Hätte die Familie eine Dachterrasse über die Baugrenze hinaus geplant, wäre eine Befreiung nötig gewesen und damit das vereinfachte Verfahren. Dort gilt ein Wohnhaus erst als genehmigt, wenn die Behörde drei Monate nicht entschieden hat, und diese Frist beginnt erst drei Wochen nach Eingang des Antrags (Art. 68 Abs. 2 BayBO, Art. 42a BayVwVfG).

Häufige Fehler bei der Genehmigungsfreistellung

• Einfachen Bebauungsplan für qualifiziert gehalten: Fehlen Festsetzungen zum Maß der Nutzung, zu überbaubaren Flächen oder Verkehrsflächen, gilt § 30 Abs. 3 BauGB, und die Freistellung scheidet aus.
• Papierunterlagen beim Landratsamt abgegeben: Die Monatsfrist läuft ab Vorlage bei der Gemeinde (Art. 58 Abs. 2 Satz 5 BayBO).
• Nachbarn vergessen: Die Benachrichtigung ist Pflicht, auch wenn niemand zustimmen muss.
• Zu früh angefangen: Vor Fristablauf oder ohne schriftliche Mitteilung der Gemeinde baust du ohne Baurecht.
• Auf der Baustelle umgeplant: Weichst du von den eingereichten Unterlagen ab, darf die Bauaufsicht die Arbeiten einstellen.
• Vier-Jahres-Frist verpasst: Danach reichst du alles neu ein und wartest wieder einen Monat.

Fazit: Der Bebauungsplan entscheidet über den Weg

Die Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 BayBO ist in Bayern der schnellste Weg zum eigenen Haus im Neubaugebiet: einreichen, Nachbarn informieren, einen Monat warten, bauen. Dafür trägst du das volle Risiko, dass dein Entwurf zum Bebauungsplan passt.

Prüf deshalb zuerst, ob für dein Grundstück ein qualifizierter Bebauungsplan gilt und was er festsetzt. wohnvision-digital besorgt dir den Bebauungsplan deines Grundstücks als PDF für 29,90 €, werktags in der Regel innerhalb von 24 Stunden: Bebauungsplan anfordern. Den Katasterauszug zur Bauvorlage für den Lageplan bekommst du beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung oder über deine Gemeinde, die Bauvorlagen erstellt deine Entwurfsverfasserin oder dein Entwurfsverfasser.